マンション投資における減価償却の設定期間や計算方法と注意点について

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はじめに

マンション投資を始めるにあたり、節税に関して興味をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

特に減価償却は、その経費計上により毎月の利益額を抑えられるため節税効果の期待も大きいようです。

ただ減価償却の仕組みや注意点について、良く理解されていない方も多いのでは?

減価償却はメリットしかないと思われがちですが、実はデメリットも存在します。

またマンション投資における減価償却について

・「償却期間を知りたい。新築と中古で違うのか?」

・「減価償却は本当に節税効果があるのか?」

・「減価償却を適用する際の注意点は?」

このような疑問や悩みをお持ちではありませんか?

そこで、この記事ではマンション投資における

「減価償却の仕組み、減価償却費の計算方法と注意点」について解説します。

具体的には

①  マンション投資における減価償却の仕組みとは?

・減価償却とは?

・耐用年数は建物の種類・新築・中古によって変わる

・減価償却費の計算方法

②  減価償却は本当に節税効果があるのか?

・減価償却は支出を伴わない赤字   

・減価償却で短期的に節税できる仕組み

・減価償却は本当に節税になるのか?(減価償却をすると譲渡税が大きくなる)

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めますし

マンション投資における減価償却について、正しく理解できる内容としています。

是非、ご一読下さい。

マンション投資における減価償却の仕組みとは?

はじめにマンション投資をするのに知っておくべき減価償却の仕組みを解説します。

減価償却とは?

減価償却とは、マンションなど保有する資産が時間の経過ともに価値が減少する会計上の考え方です。

建物取得費用を耐用年数で按分して毎年、経費計上される金額を減価償却費と呼びます。

また耐用年数は法律で決められています。

【表1:建物の法定耐用年数】

建物の構造法定耐用年数
鉄骨鉄筋/鉄筋コンクリート(SRC/RC造)47年
鉄骨造34年
軽量鉄骨造19年
木造22年

減価償却をもっと簡単に説明します。

具体例として、年間の利益が5,000万円の会社が1億円の設備投資をおこない初年度に設備費用を全て計上した場合、いきなり5,000万円の赤字が発生してしまいます。

しかし、この設備は1年目で使い切るものではなく、何年にもわたって使用し利益を生み出します。

こうした企業などの実態に即した経費計上をするために作られたのが減価償却という考え方です。

上記にて、減価償却の概要がイメージしていただけると思います。

耐用年数は建物の種類・新築・中古によって変わる

【建物が新築の場合】

 ・法定耐用年数はマンションで47年、木造で22年となります(表1を参照)。

【建物が中古の場合】

①築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合

・減価償却期間=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%

 <計算例>

 築20年のマンション物件(RC造)を購入した場合、減価償却期間は

・減価償却期間=(47年-20年)+20年×20%=31年となります

②築年数が法定耐用年数を超えている場合

・減価償却期間=法定耐用年数×20%

 <計算例>

 築30年の木造物件を購入した場合、減価償却期間は

・減価償却期間=22年×20%=4年となります。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は下記となります。

計算式より、減価償却期間が短くなるほど減価償却費は大きくなります。

・減価償却費=建物価格÷耐用年数(減価償却期間)

 <計算例>

 築20年の鉄筋コンクリート(SRC)の物件を建物5,000万円で購入した場合

・減価償却期間=(47年-20年)+20年×20%=31年

 ・減価償却費=5,000万円÷31年≒161万円/年となります。

このように減価償却費は建物価格と減価償却期間によって変動します。

減価償却は本当に節税効果があるのか?

減価償却は節税効果が高いと言われますが、それは事実なのでしょうか。

減価償却で節税になる仕組みや注意点について解説します。

減価償却は支出を伴わない赤字

マンション投資で減価償却する場合、建物価格定められた償却期間で按分して経費計上するため、法定耐用年数を超えるまでは、建物そのものが経費の一部となります。

また減価償却は会計上での経費計上であり、手元資金やキャッシュフローには全く影響ありません。

マンション投資で赤字経営だと不安に思われる方も多いと思いますが、金融機関などがマンション経営状況を評価する際は減価償却前のキャッシュフローを確認します。

キャッシュフローが赤字でなければ全く恐れることはありません。

減価償却で短期的に節税できる仕組み

マンション投資では物件購入以外でも、さまざまな費用が発生します。

特にマンション投資を開始した初年度は、購入手続きなどで必要となる費用が多く購入費用も含めると大きな損失が発生する傾向にありますが、その時に役立つのが「損益通算」です。

損益通算では給与所得の利益とマンション投資で発生した損失との相殺が可能となります。

マンション投資所得が赤字となった場合、確定申告で損益通算をおこなえば課税対象額が減額されます。

また減価償却費を経費として毎年計上することで、さらに課税対象額が圧縮され節税効果が生じるでしょう。

ただし節税効果を感じられるのは初年度だけかもしれません。

その理由は初年度に多く発生した必要経費(登記費用などの諸経費)は翌年から大幅に減少するためです。

またマンション経営が黒字化になると、一転して納税額が増えていきますので節税効果は短期的ものと考えておくべきでしょう。

減価償却は本当に節税になるのか?(減価償却をすると譲渡税が大きくなる)

減価償却は支出を伴わない経費のためメリットしかないように思われますが、実はデメリットもあります。

例として建物価格5,000万円の物件を購入して、償却後の6年後に同額の5,000万円で売却した前提で計算します。

【表2:建物価格5,000万円のマンションを購入して、仮に5年で償却した場合】

 1年後2年後3年後4年後5年後
減価償却▼1,000万円▼1,000万円▼1,000万円▼1,000万円▼1,000万円
資産価値4,000万円3,000万円2,000万円1,000万円0万円

・建物価格5,000万円のマンションを購入。

・仮に5年で償却した場合で試算。

・この時の減価償却費は年間1,000万円ほど発生し、5年にわたり経費計上されます。

・計算式は建物価格5,000万円÷耐用年数5年=1,000万円/年。

上記(表2)より、1年後は1,000万円減価償却するので、建物の資産価値は4,000万円です。

2年後以降は毎年、資産価値が▼1,000万円ずつ減りつづけ、5年後には資産価値が0円となります。

建物価格5,000万円を仮に5年で償却して、6年後に建物を5,000万円で売れたとします(今回の計算は土地除きです)。

6年後に建物が5,000万円で売れた場合、資産価値=0円ですので譲渡税はかからないのでしょうか?

実は譲渡税は売却金額の5,000万円全額にかかってきます。

減価償却をすると、建物の会計上の物件価値(=資産価値)が減っていくため、6年後の資産価値は0円となり、売却価格5,000万円-物件価格(=資産価値)0円=売却利益5,000万円と見なされ、多額の譲渡税がかります。

譲渡税率は約20%であり、5,000万円×約20%=約1,000万円の譲渡税がかかることになります。

したがってマンション物件を売却するまでに約1,000万円以上の節税効果がでていないと、節税効果は無かったことになるため要注意です。

減価償却で節税できても「単なる税金の繰り延べでは?」と思った方も多いのではないでしょうか。

減価償却が税金の繰り延べと言われるのは減価償却した分だけ、後で譲渡税を支払うからです。

例えば減価償却×税率20%(所得税+住民税)の税金を節税できますが、物件を売却する際に売却益に対して譲渡税20%がかかるため税金の先送りとも言われています。

減価償却は税金をコントロールするには良い手法ですが、物件売却時の出口戦略には注意が必要です。

まとめ

・減価償却とは、マンションなど保有する資産が時間の経過ともに価値が減少する会計上の考え方です。

 建物取得費用を耐用年数で按分して毎年、経費計上される金額を減価償却費と呼びます。

・耐用年数は建物の種類・新築・中古によって変わります。

・減価償却費の計算方法は下記となります。

 減価償却費=建物価格÷耐用年数(減価償却期間)

 計算式より、減価償却期間が短くなるほど減価償却費は大きくなります。

・減価償却は会計上での経費計上であり、実際の手元資金やキャッシュフローには全く影響ありません。

・マンション投資では「損益通算」が適用できます。

 損益通算では給与所得の利益とマンション投資で発生した損失との相殺が可能です。

・減価償却にはデメリットもあります。

 減価償却後(資産価値=0円)に物件を売却すると、売却金額の全てに譲渡税がかかります。

この記事を読んで減価償却の仕組みを理解され興味を持たれた方は、是非マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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