マンション投資ローンの連帯保証人とは?連帯保証人なしでローンを組む方法について記事にいたしましたのでご覧ください

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はじめに

マンション投資を始める際、不動産ローンで資金調達される方がほとんどではないでしょうか。

不動産物件の資産価値や収益性、また投資家本人の属性などに問題があると単独では融資審査に通らない場合があります。

やっと購入したい物件が見つかった時に限って融資審査が通らない!というのは良く聞かれる話です。

審査に通らない場合、連帯保証人を立てて審査を通す方法があります。

ただし連帯保証人は投資家(債務者)と同様にローン返済の責任と義務が生じる立場となります。

リスクもあるため連帯保証人を探して承諾を得るまでには、相当な信頼がなければ難しいでしょう。

そのため連帯保証人を使わず、投資家が単独でローンを組む方法が現実的ではないでしょうか。

マンション投資で不動産ローンを借りる場合、下記の疑問をお持ちではありませんか?

・連帯保証人が必要となるケースを知りたい?

・連帯保証人は本当に必要なのか?

・連帯保証人なしでも不動産ローンは借りられるのか?

そこで、この記事ではマンション投資で不動産ローンを組む際における「マンション投資ローンの連帯保証人とは?」「保証人なしでローンを組む方法」について解説したいと思います。

具体的には

(1)マンション投資でローンを組む際の連帯保証人とは?

 ①連帯保証人とは?

 ②連帯保証人を立てるメリットとデメリット(注意点)

 ③連帯保証人が必要となるケース

  ・借主の年収が低い、また高齢の場合

  ・勤務先の勤続年数が短い、会社の規模が小さい場合

  ・ローン契約者の属性に問題がある

  ・購入物件の担保価値が低い(資産価値や収益性)

(2)連帯保証人を立てずにローンを組む方法

①金融機関側からみた問題点を解決する

 ②団体信用生命保険へ加入する

 ③法人を設立する

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めますし

マンション投資で不動産ローンを組む際に参考になる内容です。

是非、ご一読下さい。

マンション投資でローンを組む際の連帯保証人とは?

始めに連帯保証人について解説した上で、連帯保証人を立てるメリット・デメリット・必要なケースについて見ていきましょう。

連帯保証人とは?

連帯保証人とは、不動産ローンの契約者(債務者)が仮にローン返済不能となった場合、契約者に代わってローン返済の責任と義務が生じる立場の方を指します。

連帯保証人は債権者から返済請求があった場合、無条件にローン返済の責任と義務が発生します。

よって連帯保証人は債務者と同様に返済責任は重い立場となります。

連帯保証人を立てるメリットとデメリット(注意点)

【メリット】

①  有利な条件で不動産ローンが組める

不動産ローンを申し込む際に、連帯保証人を立てることで低い金利が適用される、希望金額まで融資可能など有利な条件でローンを組める場合があります。

連帯保証人が配偶者又は子供の場合、事業の継承が見込まれるため、また連帯保証人の勤務先や年収、勤続年数などの属性が高い場合なども、返済能力が高いと判断されて有利な条件でローンが組める可能性があります。

②収入のある配偶者を連帯保証人にした場合、夫婦の収入が合算されるため融資審査に通りやすい

収入のある配偶者を連帯保証人とした場合、夫婦の収入合計額での融資審査がおこなわれます。

そのため、債務者ひとりではローン審査が通りにくい場合でも、夫婦の収入合算額が大きければ融資審査に通りやすくなります。

【デメリット(注意点)】

①  連帯保証人を確保するのが難しい

債務者が返済困難になった場合、連帯保証人は代わり返済の責任が生じます。

そのため連帯保証人に対して、抵抗感を持たれる方が大半であり連帯保証人を確保がするのが難しい場合もあります。

連帯保証人を配偶者や子供とする場合も、借金が引き継がれるような印象があり連帯保証人の確保が難しい場合が多いようです。

②  連帯保証人のリスクを下げるために自己資金を用意しておく必要がある

連帯保証人は債務者が返済不能となるリスクが伴います。

連帯保証人の承諾を得るためにも、なるべく多額の自己資金を準備しておき返済能力に問題がないことを事前に示しておく必要があるでしょう。

マンション投資をおこなう際に多額の自己資金があれば、ローンの借入額を少なく抑えられ、空室などにより家賃収入が少ない時期でも十分に耐え凌げるでしょう。

そのため自己資本を確保すれば、ローン契約者と連帯保証人の両方のリスクを回避できます。

連帯保証人が必要となるケース

【ローン債務者の年収が低い、また高齢の場合】

ローン債務者の年収が低い場合、また高齢者の方など金融機関が債権を回収できないリスクが高いため連帯保証人を必要とするケースがあります。

【勤務先の勤続年数が短い、会社の規模が小さい場合】

ローン契約者が勤務する会社の規模が小さい、また勤続年数が短い場合なども連帯保証人を求められることがあります。

その理由はローン債務者の年収が将来安定的に増えていくのか不透明なため、金融機関からの審査は厳しくなります。

【ローン債務者の属性に問題がある】

不動産ローンでは、債務者の返済能力の観点から属性を決定します。

属性とは、保有している金融資産や年収、勤続年数、勤務先企業の規模など、不動産ローンを審査する際の指標です。

年収が少なく勤続年数が短い場合は属性が低く評価され、融資を受けられない可能性が高くなります。

また不動産ローンの元本に対して自己資金が少ない場合も、属性に問題ありと審査され連帯保証人を求められる場合があります。

【購入物件の担保価値が低い(資産価値や収益性)】

購入するマンション物件の資産価値や収益性が低い場合、金融機関からリスクが高いと判断され融資されないケースがあります。

購入するマンション物件の資産価値が低いと不動産ローンの担保とならず、返済不能となった場合に物件を売却しても、債権と相殺できずマイナスとなるからです。

また収益性が低い物件では、不動産経営が失敗するリスクが高いからです。

このような理由から、資産価値や収益性が低い場合には、金融機関から連帯保証人を求められる可能性があります。

連帯保証人を立てずにローンを組む方法

それでは連帯保証人を立てずに不動産ローンは組めるのでしょうか?

ここでは具体的なローンの組み方をご説明します。

金融機関側からみた問題点を解決する

連帯保証人を立てずに不動産ローンを組むには、金融機関側から見た問題点を解決するように努力するとよいでしょう。

具体的には購入物件の選択方針として資産価値や収益性の高い物件を検討するなどです。

また自己資金をできるだけ多く用意しておくのも有効な手段となります。

団体信用生命保険へ加入する

団体信用生命保険に加入することで連帯保証人を立てずに不動産ローンを組む方法の一つです。

団体信用生命保険はローン返済中に債務者に万が一のことがあった場合(契約者が死亡又は高度障害状態など)、保険によって残りのローン残額が返済されます。

つまり配偶者又は子供に対して借金が残ってしまうリスクを回避できます。

このような団体信用生命保険ですが、融資金額に上限が設定されている場合や適用金利が上がるというデメリットもあります。

また、加入時の債務者の健康状態が良好であることも加入条件になります。

連帯保証人が確保できない場合には、団体信用生命保険への加入をおすすめします。

法人を設立する

連帯保証人を立てずに不動産ローンを組む、もう二つ目の方法が法人設立です。

法人として不動産投資をおこなうことで、社会的な信用度が上がり連帯保証人なしでの融資が受けやすくなります。

不動産投資における法人化のメリットには、そのほかにも

①  青色申告の場合、税務上の赤字(欠損金)を10年間繰り越せる。

②  減価償却を実施するか選択できる。

ただし不動産投資において法人を設立するには、設立費用や税理士への報酬などのコストがかかりますので慎重に検討を進めるべきでしょう。

まとめ

マンション投資で不動産ローンを組む際、連帯保証人が必要となるケースがあります。

ただし連帯保証人を確保するのは非常にハードルが高いこともご理解いただけたと思います。

したがって現実的には連帯保証人を使用せず不動産ローンを組むのが現実的でしょう。

具体的には、下記方法により連帯保証人なしで不動産ローンが組める可能性があります。

①  金融機関側からみた問題点を解決する

②  団体信用生命保険へ加入する

③  法人を設立する

借金はマイナスのイメージを持たれがちですが、一方でレバレッジによって大きな収益を得られる可能性があります。

マンション投資はレバレッジ投資の中でも価格変動が少なく、安定した収益が見込める資産運用です。

この記事で紹介した連帯保証人を使わず不動産ローンを組むことで、マンション投資の第一歩を踏み出してはいかがでしょうか。

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