アパート投資の利回りとは?理想の水準や計算方法について詳しく解説

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はじめに

みなさんはアパート投資における「利回り」という指標をご存じでしょうか?

アパート投資を始めるためには理解しておくべき重要な指標の一つです。

その理由は「これから購入する物件が収益を生み出す案件なのか?」を測定できるからです。

また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

この違いについて、詳しく知らない方も結構多いのではないでしょうか?

アパート投資において、このような疑問をお持ちではありませんか?

・利回りとは?

・表面利回りと実質利回りの違いとは?

・利回りの理想的な水準や計算方法を知りたい。

そこで、この記事では「表面利回り」と「実質利回り」の違いや、理想的な利回り水準や計算方法について詳しく解説したいと思います。

具体的には

(1)アパート投資の利回りとは?

①利回りの種類と計算方法

②表面利回りと実質利回りとの違い

③必ず実質利回りを確認する「高表面利回り≠儲かる」

(2)アパート投資における利回りの理想と最低水準について

①アパート投資で成功するための理想的な利回り水準とは?

②アパート投資における利回り最低水準について

(3)アパート投資の利回りを改善するポイント

 ①リフォームで空室率を下げる

②付加価値を付けて賃料をアップ

③新築であれば複数のハウスメーカーを比較する

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めます。

「利回り」という指標はアパート投資で成功するために基礎となる知識です。

是非、理解されることをおすすめします。

まずは、ご一読を!

アパート投資の利回りとは?

アパート投資だけではなく、不動産投資をする上で利回りの種類についての理解は大切になります。

そこで始めに「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて解説します。

不動産投資においては、実質利回りのチェックが重要になりますので、ぜひ押さえておきましょう。

利回りの種類と計算方法

利回りとは、アパート投資で年間どれくらいの収益が見込めるのかを数値化した指標になります。

「利回り」は不動産投資において最も重要な指標です。

それでは具体的に利回りを計算してみましょう。

例えば、1,000万円投資して1年間で50万円の利益を得られた場合、利回りは5%/年になります。

<計算例>

・利回り:5%/年=利益:50万円/年÷投資額:1,000万円

表面利回りと実質利回りとの違い

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

① 表面利回り

表面利回りとは、年間家賃(想定)と物件価格だけで粗試算した利回りです。 

・表面利回り(%)=年間家賃(想定)÷物件価格

<計算例> 

・年間家賃(想定):50万円/年

・物件購入価格:1,000万円の場合、計算方法は下記となります。

 表面利回り:5%/年=年間家賃:50万円÷物件購入価格:1,000万円

② 実質利回り

実質利回りとは、実際に必要となる経費を全て織り込んで計算した利回りになります。

・実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用)

<計算例>

・年間家賃:50万円/年(空室率などを加味して想定)

・必要経費:20万円/年(修繕費、リフォーム、保険など)

・物件購入価格:1,000万円

・購入時諸費用:100万円(印紙税、登記費用、仲介手数料、ローン手数料など)

 実質利回りは(50-20万円)÷(1,000+100万円)=約2.7%となります。

したがって実質利回りの方が、より実態に近い損益状況を示します。

必ず実質利回りを確認する「高表面利回り≠儲かる」

不動産広告や不動産物件検索のインターネットサイトでは、基本的に表面利回りで表記されています。

注意点としては表面利回りが高いからといって必ず儲かる訳ではありません。

利回り10%と聞くと、とても儲かりそうな感じを受けますが実態損益とは違う場合がほとんどです。

また表面利回りは、前提条件によって利回りの結果が変わります。

・毎月の必要経費(管理費、修繕費、保険など)が織り込まれていない。

・空室率が低く想定されており、家賃収入が高く設定されているなど。

実際に物件購入してみると修繕費などが想定以上に高く、実質利回りがマイナスに転じる場合があります。

実質利回りを把握しておかないと、最終的に赤字となる場合があるため注意が必要です。

そのため高利回り物件を見ても直ぐには飛び付かず、実質利回りを必ず把握するようにして下さい。

アパート投資における利回りの理想と最低水準について

実質利回りが大切であることを解説しましたが、アパート投資においてどれほどの利回りであれば良いのでしょうか。

ここでは理想的な利回りと最低限クリアしたい水準について解説します。

アパート投資で成功するための理想的な利回りとは?

アパート投資で成功するための理想的(≒目指すべき)な利回り水準はどの位なのでしょうか?

少し違う視点から考えてみたいと思います。

代表的な資産運用である株式投資の場合、平均配当利回りは約2~3%です。

インデックス投資の場合、平均利回りは平均3~4%程度と言われています。

アパート投資を始めるには、ある程度まとまった資金が必要であり株式投資と比べるとリスクは高くなるでしょう。

そのためアパート投資の実質利回りが株式投資やインデックス投資の利回りを上回っていなければ、不動産投資をする意味合いは薄れてしまいます。

アパート投資の利回りについて、目標を設定するのなら実質利回り5%~10%程度は目指すべきです。

また実質利回りで5%~10%程度の利回りが見込めないと銀行からの融資も厳しくなるでしょう。

アパート投資における利回り最低水準について

実質利回りを調べた結果、利回りがマイナスであった場合、この物件はほぼ確実に赤字となるでしょう。

そのため実質利回りが、最低でもプラスであることが購入条件となります。

ただし実質利回りがプラスであれば、アパート投資では十分に利益を出せる可能性はあります。

その理由はレバレッジ効果です。

レバレッジ取引ができる金融商品は先物取引やFX、仮想通貨など多数ありますが、将来の価格を予測するのは難しくリスクの高い資産運用となります。

アパート投資の場合、購入金額は高額のためローンを組んで資金を借り入れる方がほとんどでしょう。

借入により5,000万でアパート1棟を購入して実質利回りが3%であっても、利益は150万円/年です。

これが自己資金500万円で株などの資産運用で利回りが3%の場合、利益は15万円/年です。

同じ利回り3%でも利益額は10倍の差になります。

アパート投資含めた不動産投資では購入物件の実質利回りを徹底的に調査することで成功する確率が高くなり、また家賃価格は他金融商品と比べても変動は緩やかであるため、レバレッジ取引に適した資産運用であるところがアパート投資をおすすめしたい理由の一つです。

アパート投資の利回りを改善するポイント

利回りを改善するためには、いくつかポイントがあります。

利回りが低水準で悩んでいる方は、下記のポイントを確認してみましょう。

リフォームで空室率を下げる

利回りを改善する方法は「収入を増やす」か「経費を下げる」のどちらかです。

収入を増やす方法としては家賃アップと空室率低下が挙げられますが、リフォームはどちらにも有効な手段と言えます。

建物は最低でも10~15年毎には外観・共用部・ベランダ・屋根の補修や設備の老朽更新(キッチン・バス・トイレ)が必要です。

また所有する物件のエリアの入居者需要にあったリフォームが、とても重要です。

独身者向けであれば、ユニットバスでも十分ですが、ファミリー向けであればキッチン、バスなどを充実させる必要があるでしょう。

付加価値を付けて賃料をアップ

賃料が上がる設備のランキングで「無料インターネット」は単身者向け物件、ファミリー向け物件で、ともに第1位となっています(出典:全国賃貸住宅新聞)。

10年くらい前であれば、インターネット回線が引き込まれていない賃貸物件は数多くありました。

しかし現在、インターネットは生活に必要不可欠なインフラであり賃料アップが狙える設備となっています。

また女性向け専用の賃貸物件も付加価値のある物件です。

ウォークインクローゼットや水まわりなどに女性のニーズを取り込んで、デザイン性やセキュリティにも配慮することで女性入居者からの人気が高まります。

さらに近年増えているのが、ペット共生可の物件です。

賃貸だからとペットをあきらめている方は多いためので、賃料アップの切り札となるでしょう。

新築であれば複数のハウスメーカーを比較する

新築でアパート投資を考えているのであれば、建築費用を削減して高利回りを狙う方法があります。

アパートの建築コストを少しでも安くするためには、複数社からの相見積もりは必須です。

建築に関して専門知識のない方が価格を安くするには、複数のハウスメーカーの見積内容を比較分析して、安くする方法を検討するのが現実的です。

まとめ

アパート投資は1棟まるごと購入する投資であるため購入金額は高額となり、区分マンション投資に比べリスクや難易度は上がります。

失敗を避けるためにも物件選びが最も重要であり、優良物件を見分けるためには実質利回りと言う指標使って物件の収益性を把握することが重要です。

今回、アパート投資における利回りについて解説しましたが「実質利回り」の意味合いを十分に理解することが成功に繋がる第一歩であることが理解いただけたと思います。

安定且つ多くの収益を求める投資家の方には、経営自由度の高いアパート投資をおすすめします。

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