アパート投資を始めるなら東京?その理由とメリットとデメリット

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アパート投資を始める際、不動産物件を購入する地域選定はとても重要です。

その理由は、アパート投資の収入源は家賃収入であるため、将来も含めた賃貸需要の動向が投資成功の鍵を握るといっても過言ではありません。

日本国内のマクロ環境を見たうえで、どの地域でアパート投資を始めるのが最適なのでしょうか。

その最有力候補地は「東京」であることは間違いないでしょう。

・アパート投資を始めるなら、どこの地域が最適なの?

・東京でアパート投資を始めるメリットとデメリットを知りたい。

アパート投資の地域選定に関して、このような疑問をお持ちではありませんか?

そこで、この記事では「アパート投資を始める最適な地域」と「東京でアパート投資を始めるメリットとデメリット」について解説します。

具体的には

(1)アパート投資を始める場合、東京が魅力的な場所である理由

 ①東京は今後も人口の増加が見込める

 ②東京の不動産価格は伸び続けている

 ③東京オリンピック後も再開発案件は続く

(2)東京でアパート投資をするメリット

 ①今後も人口の増加が期待できる

 ②賃貸ニーズが高い

 ③安定した利益を得ることができる

(3)東京でアパート投資をするデメリット

 ①物件価格が高いので利回りが悪い

 ②固定資産税などの税金が高い

 ③自然災害に弱い

(4)立地を選ぶ3つのポイントと避けた方がよい地区

 ①立地の選び方に関する3つのポイント

 ②投資先としては避けたい地区

の順番に解説します。

この記事は5分程度で読めますし、

アパート投資の地域選定において、賃貸需要の動向把握はとても重要です。

まずは、ご一読下さい!

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アパート投資を始める場合、東京が魅力的な場所である理由

アパート投資において東京が魅力的である理由は、下記の3つです。

  1. 東京は今後も人口の増加が見込める
  2. 東京の不動産価格は伸び続けている
  3. 東京オリンピック後も再開発案件は続く

それぞれ解説します。

東京は今後も人口の増加が見込める

日本の総人口は、少子高齢化の進行により2008年をピークに減少に転じています。

2030年には1億1,662万人、2060年には8,674万人(対2010年比約▼30%減)まで減少すると予測されています(内閣府予測)。

一方、東京の人口は2025~2030年頃にピークを迎えますが、以降も大きな人口減にはならないとの予測です(東京都総務局統計部予測)。

日本の総人口減少が避けられない中、東京は人口が増え続けると予測されており、これからアパート投資をおこなうには最適な地域と言えます。

東京以外でも人口が増えている都市(例えば福岡など)は、アパート投資を始める有力な地域です。

また東京は賃貸入居者層である10~20代までの若者が集まり続けています。

2019年度の人口流入数は東京都がトップの83,455人で、2位の神奈川県30,492人に対して約3倍と突出しています(東京都総務局統計部より)。

アパート投資において、賃貸需要≒人口増加であり賃貸需要が将来的にも見込める地域であれば、アパート投資で成功する確率は高くなるでしょう。

東京の不動産価格は伸び続けている

東京都中古マンション平均取引価格推移(2006~2020年)をご覧下さい。

【表1:東京都中古マンション平均取引価格推移(単位:万円)】

(出典:国土交通省「不動産取引価格情報データ」)

東京では入居者需要が旺盛な結果、中古マンション価格も上昇傾向が続いています。

2008年のリーマンショックでマンション価格は2,800万円前後まで大きく下落していますが、2013年のアベノミクス以降は上昇傾向が続いており、2020年では3,800万円前後まで価格が高騰しています。

データからも東京の不動産価格は上昇傾向であり、この傾向は今後も続くとの見通しです。

東京オリンピック後も再開発案件は続く

東京オリンピック後も、東京都では数多くの再開発案件が計画されています。

再開発とは都市再開発法に基づく「市街地再開発事業」などの総称です。

再開発のメリットは、新駅の開業や周辺道路の整備による交通の利便性向上、また商業施設の充実など生活利便性が高まることです。

住みやすい街になれば、そのエリアでの入居者需要も高まり、また周辺の地価上昇やマンションなどの資産価値上昇などの好循環にもつながります。

現在、事業中~計画の再開発事業案件については、東京都都市整備局のHPから確認できます。

東京でアパート投資をするメリット

東京でアパート投資をするメリットは、

  1. 今後も人口の増加が期待できる
  2. 賃貸ニーズが高い
  3. 安定した利益を得ることができる

の3点。

それぞれ見ていきます。

今後も人口の増加が期待できる

東京の人口は、2015年国勢調査では1,352万人と前回調査より約36万人の増加でした。

他県からの人口流入が続いており、現在も人口は増え続けています。

東京都総務局統計部の予測では、2025~30年頃まで人口増加は続く見通しであり、以降も大きな人口減にはならない見通しです。

そのため東京は、賃貸需要のベースとなる人口増加が期待できる地域です。

賃貸ニーズが高い

アパート投資を含めた不動産投資は、基本的に長期投資前提となります。

そのため短期的な賃貸需要だけでなく、将来的な賃貸需要を想定したうえでの投資判断が重要です。

東京は2025~2030年頃まで人口増加が続き将来的にも賃貸需要が見込まれるため、空室リスクが低く安定した家賃収入が狙える地域と言えます。

安定した利益を得ることができる

東京での賃貸需要は、底堅い状況が続いているため賃貸価格も上昇傾向です。

くわえて空室や家賃低下リスクが低い地域でもあるため、東京でアパート投資を始めた場合、安定した利益を得やすい環境であることは大きなメリットと言えます。

東京でアパート投資をするデメリット

一方で東京でアパート投資するデメリットについても押さえておきましょう。

デメリットは下記の3つです。

  1. 物件価格が高いので利回りが悪い
  2. 固定資産税などの税金が高い
  3. 自然災害に弱い

物件価格が高いので利回りが悪い

東京は人口増加にともない賃貸や入居者需要が多いため、不動産の資産価値は高い傾向です。

資産価値が高いということは同時に不動産価格も高くなるため、どうしても利回りは低くなります。

一方、地方物件の場合は東京と比較して同じ規模での物件でも物件価格が割安であるため、高利回りを期待できる物件が多くあります。

人口減少リスクはありますが、物件次第では地方でもアパート投資を成功できる可能性は十分にあります。

固定資産税などの税金が高い

東京の不動産物件は固定資産評価額も高い傾向にあるため、固定資産税や都市計画税といった税金も高くなります。

固定資産税とは、所有する土地や家屋に対し課せられる税金で各市町村(東京23区は東京都)に対し支払う地方税のことです。

地価が高騰している時期・地域は、おのずと固定資産税は高くなります。

また都市計画税は、市街化区域内にある土地・建物のみを対象にした税金です。

東京は評価額の高い不動産物件が多いため、どうしても固定資産税や都市計画税の課税額は高くなります。

自然災害に弱い

東京での自然災害で想定されるのは、直下型地震ではないでしょうか。

耐震構造の不動産物件を選んでおかないと、収入と資産を同時に失ってしまう恐れがあります。

また湾岸エリアなど地盤の弱い地域では、東日本大震災時に液状化現象が起こっています。

地震保険に加入していたとしても、損害すべてを保険で補償するのは難しい場合があります。

立地を選ぶ3つのポイントと避けた方がよい地区

ここまで東京でアパート投資をする魅力やメリット・デメリットについて解説しました。

最後に立地を選ぶポイントと、反対に避けるべきところについてお伝えしましょう。

立地の選び方に関する3つのポイント

東京はアパート投資に最適な地域であると説明してきましたが、それでもアパート投資は立地が命です。

少しでも好条件の立地を探して、空室・家賃下落リスクのミニマイズを目指すべきです。

そこで立地を選ぶ上で重要な3つのポイントを解説します。

①  最寄り駅から徒歩圏内

東京都内での主な交通手段は電車であり、ほとんどの方は通勤・通学で利用しています。

そのため不動産投資では「駅から徒歩10分圏内」が重要な指標といわれており、できるだけ駅に近い物件を選択するべきでしょう。

②  周辺環境

街全体が安全で暮らしやすい環境であることや、商業施設や病院などの利便性などの周辺環境は大切です。

物件を購入する際は「自分自身が住みたいと思えるエリアなのか?」を基準に判断すると良いでしょう。

③  主要都市までの利便性

主要都市とは、具体的には渋谷や新宿や品川などのことを指します。

主要都市は、もちろん人気も高く、そのため不動産価値も高額となります。

そこで、おすすめは主要都市までの距離が近く、アクセスが良い街の物件を探してみることです。

主要都市までは路線1本のアクセスで、3~5駅圏内であれば安くて良い案件が見つかるかもしれません。

投資先としては避けたい地区

東京でアパート投資を始める場合、物件価格が高騰しているエリアは避けておいた方が無難です。

2021年東京オリンピックの会場となった湾岸エリア(豊洲・有明・お台場など)は、人気が高く再開発が進んでおり物件価格も高騰しています。

物件価格が高い場合、どうしても利回りは低くなり、また仮に高騰している物件価格が下落した場合、一気に赤字に陥るリスクがあります。

特に物件価格が短期的に高騰しているエリアはリスクが高いため避けるべきです。

まとめ

日本の総人口は、少子高齢化の進行により2008年をピークに減少に転じていますが、東京は人口が増え続けており、これからアパート投資をおこなう上で最適な地域と言えます。

東京の人口は2025~2030年頃にピークを迎えますが、以降も大きな人口減少にはならないとの予測ですので、アパート投資で重要な旺盛な賃貸需要が今後も期待できます。

東京でアパート投資を始めるメリットは、下記3点です。

①  今後も人口の増加が期待できる

②  賃貸ニーズが高い

③  安定した利益を得ることができる

アパート投資の収入源は家賃収入です。

そのため将来も含めた賃貸需要の動向把握が投資成否を決めるため、アパート投資の地域選択は慎重に検討を進める必要があります。

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