不動産価格が高騰している理由と今後の動向は?適正価格の調べ方【この不動産は相場に比べ高いのか?】

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新築マンションの1戸あたりの平均価格が過去最高値を更新している状況をご存じですか?

あのバブル期を超える、不動産価格の高騰を認識されている方は少ないのではないでしょうか。

自分も昨年にマイホームを購入しましたが、ウッドショック前の購入であったため、影響は少なく安心した記憶があります。

なぜ不動産価格は、ここまで上昇しているのでしょうか。

また次のような疑問をお持ちではありませんか?

・現状の不動産価格はどうなるのか?今後の動向を知りたい。

・これから不動産購入する際の注意点を知りたい。

・今後のリスクは?

そこで、この記事では「不動産価格が高騰している理由と今後の動向について」わかりやすく解説したいと思います。

具体的には

(1)不動産価格の現状について

①不動産価格は上がり続けている

②不動産価格が上昇している理由

・金融緩和政策による住宅ローン金利の低下

・地価、建築費の高騰

・夫婦共働き世帯(パワーカップル)の増加

・新型コロナによる働き方の変化(新たな住宅需要の増加)

(2)これから不動産購入を考えている方への注意点

①値下がりしにくい、売却しやすい物件を選ぶ

②かしこい住宅ローンの組み方

(3)今後の不動産相場の動向について

①金利水準について

②不動産における「2022年問題」とは?

の順番に解説します。

この記事は5分程度で読めますし、

不動産相場の現状を理解すれば、今後の不動産購入に関する注意点も見えてくると思います。

まずは、ご一読下さい!

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不動産価格の現状について

始めに、現在の不動産価格が上昇し続けている現状と、その要因について解説しましょう。

不動産価格は上がり続けている

不動産価格は2008年のリーマンショックを底値に、また2013年の日銀金融緩和政策をきっかけに上昇を続けています【表1】。

特にマンション価格は右肩上がりの上昇が続いており、新築1戸あたりの平均価格は5,000万円を超えて過去最高値を更新しています。

なぜ、ここまで不動産価格が上昇しているのでしょうか?

不動産価格が上昇している理由は、次の4つが挙げられます。

①    金融緩和政策による住宅ローン金利の低下

②    地価・建築費の高騰

③    夫婦共働き世帯(パワーカップル)の増加

④    新型コロナウィルスによる働き方の変化(新たな住宅需要の増加)

【表1:不動産価格指数(住宅)】

(出典:国土交通省)

不動産価格が上昇している理由

①    金融緩和政策による住宅ローン金利の低下

2013年1月に日本銀行は「異次元緩和」と呼ばれる金融緩和政策を発表しています。

この金融緩和政策により市場金利は大幅に低下、それに連動して住宅ローン金利も低下しています。

現在は超低金利時代と言われており、住宅ローンの適用金利0.5%以下はめずらしくない状況です。

個人の住宅ローン借入残高は2021年3月末時点で約207兆円まで達しています【表2】。

2010年には約175兆円にまで減少していますが、2013年の金融緩和政策以降は緩やかな上昇基調です。

住宅ローン金利負担の低下は、住宅購入者を後押しする背景となっています。

【表2:住宅ローン貸出残高推移(兆円)】

(出典:住宅金融支援機構)

②    地価・建築費の高騰

不動産の中でも、特にマンション価格が大幅に上昇しています。

マンション価格が上昇している背景として、土地価格の値上がりがあります。

地価は毎年、国土交通省から公示地価が公表されますが2021年まで首都圏を中心に上昇が続いています。

首都圏では都市再開発のエリアや商業施設の発展など利便性の高いエリアの地価が値上がりした結果、その土地に建設されるマンション価格も連動して上昇しています。

また2022年に開催された東京オリンピックに向けた各施設建設やインフラ整備などで、建築業界は人手不足による人件費高騰や建築資材費の高騰を受けてマンションを中心に住宅価格が大幅に上昇しています。

さらに近年では、新型コロナウィルス影響による巣ごもり需要増加によって海上・陸上輸送費が高騰、ウッドショックなどに代表されるように建築資材費はさらに高騰しており、住宅価格の上昇は当面続くと見られています。

③    夫婦共働き世帯(パワーカップル)の増加

夫婦共働き世帯数は2007年に1,013万世帯と初めて1,000万世帯を超えました。

2020年には1,240万世帯まで増加しており、ここ10年で約2割増となっています【表3】。

夫婦共働き世帯が増えている理由は、世帯主以外の収入増や安定化、女性の職場進出などが挙げられます。

30~40代の平均年収は600~700万円と言われますが、夫婦共働きで平均年収700万円を超えるパワーカップルと呼ばれる共働き世帯も増えています。

不動産価格は上がり続けていますが、それでも購入意欲が減少しない背景にあるのは、夫婦共働き世帯の増加やパワーカップルの存在があると考えられます。

【表3:共働き等世帯数の年次推移】

(出典:厚生労働省)

④    新型コロナウィルスによる働き方の変化(新たな住宅需要の増加)

また近年は働き方の変化により、住宅購入需要はさらに増加しています。

その理由は新型コロナウィルス感染予防対策として、自宅などでのリモートワーク定着化が挙げられます。

在宅時間が長くなっていることや、リモートワークであれば自宅でも仕事ができるため、この機会にマイホーム購入を検討する方が急増しています。

これから不動産購入を考えている方への注意点

現在の不動産価格について押さえたところで、これから不動産の購入を検討している方へ向けて注意点を2つお伝えします。

注意点1.値下がりしにくい、売却しやすい物件を選ぶ

不動産価格が高騰している現状において、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことは重要です。

日本では新築住宅が人気ですが現在、新築マンションの1戸あたりの平均価格は5,000万円を超える状況となっています。

確かに新築住宅は魅力的ですが、資産価値の側面から考えると「新築住宅は買った瞬間から中古住宅」と言われています。

これから不動産購入を検討されている方は、資産価値の値下がり幅を考えると新築だけでなく中古住宅も含めて検討するべきではないでしょうか。

いずれにしても、適正価格から大きく乖離した不動産購入は避けておくのが無難です。

適正価格を把握するためにも、まずは一般的な不動産価値の計算方法について解説したいと思います。

①    土地価格の計算方法

土地の適正価格は、下記計算式である程度求めることができます。

〇土地価格(実勢価格) = 路線価 × 敷地面積 × 補正率(÷70~80% × 1.1)

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月頃に土地価格を公示するもので相続税や贈与税を計算する基準となります。

また路線価は公示価格の約8割を目安に決定されます。

この路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

【表4:路線価と公示地価との違い】

 路線価公示価格
調査元国税庁国土交通省
調査地点数約33万6,000箇所約2万6,000箇所
調査時期毎年1月1日毎年1月1日
主な特徴相続税や贈与税の算定基準となる土地取引や金融機関の担保評価に活用される

路線価は公示地価の80%程度で設定されていることが多く、実際に取引される実勢価格は公示地価の1.1倍程度となる場合が多くなります。

②    建物の価値について

建物価格は新築購入後、時間の経過とともに一律に下がっていきます。

また建物については減価償却が適用されますので、下記計算式で資産価値を求めることができます。

〇建物価格 = 再調達単価 × 延床面積 × (法定耐用年数-築年数) ÷ 法定耐用年数

【表5:建物別/再調達価格と法定耐用年数】

 再調達単価法定耐用年数
SRC・RC16~19万円/㎡47年
S造13~16万円/㎡34年
軽量鉄骨10~14万円/㎡27年
木造10~14万円/㎡22年

【表4~5】を参考にすれば、おおまかな土地と建物の資産価値の想定は可能です。

不動産価格が高騰している状況下において、明らかに高すぎる物件は避けておいた方が無難でしょう。

注意点2.住宅ローンの組み方を工夫する

不動産価格が上昇していると、住宅ローンの借入金額も大きくなる傾向となります。

借入金額が大きくなる場合、かしこい住宅ローンの組み方について紹介したいと思います。

①    返済期間はなるべく長期間

借入金額が大きくなると、毎月の返済額も大きくなります。

毎月の返済額を抑えるには返済期間を長く設定する必要がありますが、金利負担は増えてしまいます。

ただし現在は超低金利時代ですので、少しでも適用金利の低い住宅ローンを選択することで、金利負担は抑えることが可能です。

②    頭金は入れない

頭金を多く用意すると住宅ローンの借入金額を少なくできるため、確かに毎月の返済は楽になります。

また住宅ローン控除を利用すれば、借入から10年間は住宅ローンの年末残高1%(2022年以降は0.7%)を所得税と住民税から還付されます。

例えば住宅ローンの年末残高が4,000万円の場合、その1%である約40万円の還付金として受け取れます。

近年は低金利で住宅ローンが組めるため、住宅ローンを借りて住宅ローン控除を利用した方が得をする場合があります。

今後の不動産相場の動向について

最後に、不動産相場で押さえておくべき金利の水準と、2022年に予想されている問題点について解説します。

金利水準について

首都圏のマンション価格上昇の背景には、日銀の低金利政策が影響しているのは間違いありません。

現在では住宅ローンの適用金利が0.5%以下は、決してめずらしくない状況であり住宅購入を後押しする要因となっています。

また住宅ローン控除による還付金のメリットも住宅購入者を大きく後押しする要因になっています。

ただし、現在は低金利政策であるがゆえの状況であり、仮に日銀の金融緩和政策の方針転換が起きれば、金利上昇に向かう可能性は否定できないと考えます。

したがって今後の金利動向は不動産価格を左右する要因の一つと考えておくべきです。

不動産における「2022年問題」とは?

2022年は東京都・大阪府・愛知県などの都市部における「生産緑地」の指定解除となる年であり、農地だった土地が宅地として不動産市場に大量供給される懸念があります。

これが不動産における「2022年問題」です。

生産緑地とは?公害や災害防止や環境保全を目的として、都市部において指定された農地を指します。

生産緑地の指定を受けた地主さんは、農業を営む代わりに固定資産税や相続税などの優遇措置があります。

この生産緑地指定が始まったのが1992年であり、それから30年後の2022年に指定解除される予定です。

指定解除により税制優遇が受けられなくなるため、土地を売却する地主さんが増えると予想されています。

全国の生産緑地面積は約12,000haもあり、東京ドームに換算すると約2,700個分に相当します。

生産緑地の約8割が、東京都・愛知県・大阪府とその近郊に集中しているため、生産緑地の動向は常に注視しておく必要があるでしょう。

適切な不動産投資をするために

適切な不動産投資をするために抑えておくべきポイントは数多く存在します。

まず我々投資初心者がすることは信頼できる専門家を探すことです。

勝つための不動産投資ドットコムはユーザーに最適な不動産企業を紹介してくれるサイトです。このサイトが紹介する企業は、誠実な営業マンを多く抱える企業、良質な金融機関と提携する企業、責任ある管理を行える企業など、30年後も信頼できる企業が多いです。

まとめ

●不動産価格は上昇を続けていますが、その理由は次の4つが挙げられます。

①金融緩和政策による住宅ローン金利の低下

②地価・建築費の高騰

③夫婦共働き世帯(パワーカップル)の増加

④新型コロナウィルスによる働き方の変化(新たな住宅需要の増加)

●これから不動産購入を考えている方への注意点

・足元の不動産価格は高騰しているため値下がりしにくい、売却しやすい物件を選ぶことが重要です。

・また物件価格の上昇にともない、住宅ローンの借り入れ金額も多くなる傾向です。

 返済負担を抑えた、かしこい住宅ローンの組み方が必要です。

●今後の不動産相場の動向のカギは「金利水準」と「2022年問題」です。

・不動産価格の上昇は、超低金利時代、共働き世帯の増加、新型コロナウィルスによる住宅購入需要の増加などにより、当面続くと予想されます。

不動産の資産価値を正しく把握することが、今後想定されるリスク回避に必ず役立ちます。

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