医師で不動産投資している人が法人化すると本当に節税になるのか解説

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「不動産投資は節税対策になる」と聞いたことはありませんか?

このような話を聞かれた方は多いと思いますが、どこまでが正しいのでしょうか。

実際に、医師で不動産投資している人が法人化すれば節税できる可能性は十分にあります!

とはいえ、このような疑問をお持ちではありませんか。

・法人化すれば、本当に不動産投資で節税できるのか?

・法人化するメリットは?

・法人化で節税する具体的な方法とは?

節税対策は、どうようにすればよいのか判らない方も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では「医師でこれから不動産投資を始めようと考えている方、すでに始めている方」に対して投資家の観点から疑問を解決します。

具体的には

(1)法人化すれば不動産投資で節税できるのか?

①不動産投資で節税に向いているのは給与所得が高い人

②「不動産所得」は給与所得と損益通算が可能

③法人化には一定の維持費が必要

(2)法人化した場合、不動産投資におけるメリット

①所得税と法人税との税率差で節税効果の可能性がある

②不動産投資に関わる費用は経費として計上可能

③社会的信用性が高まるため資金調達が有利に

(3)法人化で不動産投資での具体的な節税方法を紹介

①経費計上できる範囲が広がる

②減価償却費を利用する

③青色申告で65万円の所得控除を利用する

の順番に重要なポイントだけをご紹介していきます。

この記事は5分程度で読めますし、

不動産投資での節税方法を学べば、課税所得を大幅に削減できキャッシュフローを劇的に改善できる可能性があります。

まずは、ご一読を!

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法人化すれば不動産投資で節税できるのか?

一般的に「不動産投資は節税になる!」と言われることが多いですが、本当なのでしょうか。

不動産投資は誰でも節税につながるわけではなく、節税に向いているのは、給与所得が高い人です。

ここでは医者がどのように不動産投資で節税につなげられる可能性があるのかを説明します。

不動産投資で節税に向いているのは給与所得が高い人

給与所得が多い人ほど、節税に向いていると言えます。

所得税は累進課税のため、給与所得が多いほど課税率は高くなるため節税効果は大きくなります。

医師であれば一般的に給与所得金額も多いため、何かしらの節税対策を考えるべきではないでしょうか。

例えば、不動産所得は給与所得との損益通算が可能であるため、不動産投資をしている方であれば節税できる可能性があります。

「不動産所得」は給与所得と損益通算が可能

不動産所得は給与所得との損益通算が可能です(ただし確定申告が必要です)。

仮に不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算することで課税所得が縮小するため所得税、住民税を節税できます。

法人化には一定の維持費が必要

さらに法人化すれば、経費計上などの節税メリットがあるため選択肢の一つと言えるでしょう。

不動産収入が高額である方、また将来的に不動産物件の買い増しを考えている方には、節税効果が見込まれる法人設立がおすすめです。

現在、株式会社は資本金1円以上であれば、簡単に設立することができるようになりました。

ただ株式会社の設立には最低でも約25〜30万円の費用が必要となります。

また会計処理や税務処理は複雑なため、税理士に依頼するのが無難と思われます。

税理士への報酬など維持費だけでも、年間30万〜40万円程度の費用が発生しますので、法人設立には費用対効果を考えて検討して下さい。

法人化した場合、不動産投資におけるメリット

不動産投資で法人化すると、

・所得税よりも税率を抑えられる可能性がある

・投資の費用を経費にできる

・資金調達が有利になる

といったメリットがあります。

それぞれ解説します。

<h3>所得税と法人税との税率差で節税効果の可能性がある</h3>

個人で不動産投資を行った場合、所得税・住民税の最大税率は約55%ですが、法人税の最大は約33%です。

不動産所得が高額になれば、個人として納税する所得税・住民税よりも法人税の税率のほうが低くなるため、法人化により納税額を抑えられる可能性があります。

不動産投資に関わる費用は経費として計上可能

個人の場合、不動産投資に関係する必要最低限の経費のみしか計上できませんが、法人の場合、事業に関する費用のほとんどが経費計上可能です。

個人に比べて法人の方が経費化できる範囲が広いため、節税効果は大きくなります。

社会的信用性が高まるため資金調達が有利に

個人事業を法人化するメリットとして社会的信用性が高まることが挙げられます。

法人の方が個人より社会的信用性が高いため、金融機関からの資金調達において、有利な条件で融資を受けることができます。

法人化で不動産投資での具体的な節税方法を紹介

ここまで不動産投資が節税になる可能性と、法人化によるメリットについて解説してきました。

それでは実際にどのように節税をすれば良いのでしょうか。

具体的な方法を見ていきましょう。

経費計上できる範囲が広がる

法人化した場合、事業に関する費用のほとんどが経費計上可能です。

具体的に、経費としては、租税公課、減価償却費、修繕費、損害保険料、借入金利息、管理費、交通費、接待交際費、税理士報酬、消耗品費や通信費、新聞図書費など多岐にわたります。

また法人の場合、役員に対して役員報酬の支払いができます。

役員は本人だけでなく、配偶者が役員となれば配偶者にも役員報酬を支払い対象となります。

役員報酬は経費計上できるため、その分、不動産所得を圧縮できるため節税が可能です。

また個人で自宅と事務所を兼用していた場合、使用割合に応じて経費計上ができます。

一方、法人の場合は自宅を社宅扱いにすることにより、家賃の約50%を経費計上することができます。

このように法人化することで経費範囲が広がるため、節税効果は非常に大きくなります。

減価償却費を利用する

効果的に節税をするためには、キャッシュアウトを伴わない減価償却費を極力多く取り込み、会計上の赤字額を多くすることが重要です。

会計上は赤字でも、キャッシュフローが黒字であれば、資産は着実に増えていきます。

減価償却期間は建物の種類によって大きく変わります。

木造であれば法定耐用年数は22年と短く、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)・鉄筋コンクリート造(RC造)になると47年と長期間になります。

償却期間が短いほど、毎年の減価償却費が多く取り込めるため、建物種類の選択がポイントになります。

また不動産物件を購入した初年度は、減価償却にくわえて初期費用も多額となるため赤字となる場合が多く、不動産所得と給与所得との損益通算により節税できる可能性が高いです。

青色申告で65万円の所得控除を利用する

確定申告を青色申告でおこなえば、最大65万円までの特別控除を受けられる節税メリットがあります。

青色申告とは、決められた方法(複式簿記)に基づいて帳簿を作成し、その帳簿に基づいて計算された所得税を申告して納税するものです。

青色申告の資料作成は少し難しくなりますが、税理士に依頼すれば問題なく作成してもらえるでしょう。

ただし不動産所得に対しては認められる要件が設けられており、65万円の特別控除を受けるためには「アパートは10室以上、貸家は5棟以上」という規模で不動産物件を保有している必要があります。

この条件に該当する方は少ないと思われるため、該当しない方には10万円の特別控除もあります。

こちらの要件はマンション1室単位で認められますので、小さい規模で不動産投資をスタートすると同時に、青色申告のメリットを受けられます。

また法人の場合、青色申告すれば最長9年まで損失を繰り越すことができます。

ある年に大きな赤字が生じた場合でも、9年先まで損失を繰り越せるので、その間に黒字化ができれば大きな恩恵を受けられます。

まとめ

〇法人化すれば不動産投資で節税できる可能性あり

①    不動産投資で節税に向いているのは給与所得が高い人

・特に医師は一般的に給与所得金額も多く、何かしらの節税対策を考えるべき。

②    「不動産所得」は給与所得と損益通算が可能

③    法人化には一定の維持費が必要

・法人化による節税メリットはありますが、会社設立には費用が別途必要。

・法人設立には、費用対効果を考えて検討を進める必要あり。

〇法人化した場合、不動産投資におけるメリット

①    所得税と法人税との税率差で節税効果の可能性があり

②    不動産投資に関わる費用は経費として計上可能

・法人化することで経費範囲が広がるため、節税効果は非常に大きくなります。

③    社会的信用性が高まるため資金調達面で有利

〇法人化で不動産投資での具体的な節税方法を紹介

①    経費計上できる範囲が広がる

②    減価償却費を利用する

③    青色申告で65万円の所得控除を利用する

法人化による節税対策を実行できれば、キャッシュフローも改善できる可能性があります。

不動産投資の成功には無駄な経費、税金を抑えるところから始めて下さい。

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