不動産投資の初心者が知っておきたい!4つのリスクと対処法

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不動産投資の初心者が知っておきたい!4つのリスクと対処法

「不動産投資は儲かるって聞くけど、本当に何もリスクはないの?」

不動産投資を勧められた時、このように感じていませんか?

株式や債券投資などと比べて、不動産投資は収支の目途を立てやすい特徴があります。

そのため必要な知識と投資元本さえあれば、参入障壁は低いのです。

とはいえ、

「不動産投資って失敗したら大損しそう」

「空室・滞納リスクとかよく聞くけど、大丈夫なの?」

と不安に感じる方は多いはず。

この記事では、不動産投資をする上で発生するリスクと、その対応策について解説します。

最後まで読めば、不動産投資のメリットだけではなく、どのような点に注意すればいいのかが具体的に理解できますよ!

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不動産投資とは?そのメリットを3つ解説

不動産投資とは、物件を他人に貸して家賃収入を得る投資方法です。

一般的に物件の購入時はローンを組み、毎月のローン支払い額よりも家賃収入が高いほど、効率的に運用できます。

ここでは不動産投資のメリットを3つ解説しましょう。

メリット① 安定した収入が見込まれる

不動産投資では、安定した収入を期待できます。

上記の通り、不動産投資は物件を他人に貸して家賃収入を得る投資方法。

一度入居者を確保できれば、毎月一定額の家賃が支払われるのです。

もちろん物件の空室リスクや、滞納リスクも想定されるでしょう。

これらのリスク回避については後述します。

メリット② 不動産の価値は下がりにくい

不動産の価値は下がりにくい特徴があります。

その理由の1つは、不動産がインフレに強い点です。

インフレとは物価が上がる一方で、お金の価値が下がること。

インフレ時は、現金の価値が下がっていきますので、銀行預金の残高は目減りしていくでしょう。

それに対して不動産は現物の資産であるため、インフレによるリスクが低いのです。

もう1つの理由は、不動産の耐用年数が法律で定められている点。

耐用年数とは、資産としての役割を果たす期間です。

例えば住宅用の木造・合成樹脂造の物件は耐用年数22年であり、鉄骨鉄筋コンクリート造であれば47年と決まっています。

したがって法定耐用年数の期間は、不動産価値の暴落のリスクが低いのです。

参考:国税庁|主な減価償却資産の耐用年数(建物/建物附属設備)

メリット③ 資格がいらない

不動産投資を始めるために資格は不要です。

そのため、知識と元本さえあればすぐに始められます。

とはいえ、勉強すれば専門的な知識を身に付けられるため、収益を増やすヒントにも繋がるでしょう。

これから不動産投資を始めようと考えている方は、FP簿記といった資格の取得を通して、お金の基礎を学ぶと良いでしょう。

さらに詳しく学びたい方は、不動産鑑定士宅建といった難易度の高めの資格に挑戦するのもおすすめです。

筆者も日々合間を縫って宅建試験勉強中です。

不動産投資を始める前に知っておきたい!考えられる4つのリスクと対処法を解説

不動産投資のメリットを3つお伝えしました。

株式や債券とは異なり、不動産投資は安定収入を得られる上に、物件の価値が下がりにくいのです。

しかし、不動産投資にも注意すべき点があります。

ここでは不動産投資のリスクを4つ紹介し、その対処方法について解説しましょう。

【入居者がいない!】空室リスク

空室リスクとは、自分が購入した物件に誰も入居しないことで発生するリスクです。

不動産投資では、物件を他人に貸して、毎月家賃を受け取ります。

当然ながら物件を利用する人がいない場合、家賃収入は得られません。

家賃収入が入らなければ、不動産投資の際に組んだローンの返済計画は滞るでしょう。

投資資金の借入期間は長くなればなるほど、利息の負担が大きくなるのです。

それでは空室リスクに対処するには、どうすればいいのでしょうか。

対処法の1つは、ユーザー層を見極めること。

例えば近くに小学校があるならファミリー層向けの物件、大学が多い地域であれば一人暮らしの若者向けの物件にニーズは高まります。

需要を見極め、それに合わせた供給が大切になるのです。

もう1つの対処法は、実績のある不動産会社を利用すること。

なるべく空室を無くすためには、入居者の入居契約後も「今後も続けて住みたい」と思わせるのが大切です。

もし生活するうえで入居者の不満が募っていけば退居されてしまいます。

退居者を減らす為にも、入居者対応の良い不動産会社を選ばなくてはなりません。

【家賃が支払われない?】滞納リスク

入居者が家賃を滞納すれば、家賃収入を得られなくなります。

また、入居者の失踪により家賃を回収できなくなるケースも考えられるでしょう。

こういった滞納リスクを回避する方法を2つご紹介します。

1つ目は、保証会社を利用すること。

保証会社とは、家賃が支払われない状況になった時に、入居者の代わりに支払ってくれる会社です。

保証会社を利用すれば、滞納されるリスクを回避できます。

ただし保証会社を利用する際は、保証料が発生するのでご注意ください。

2つ目はサブリース契約にすること。

サブリース契約とは、業者が不動産のオーナーから物件を丸ごと借り入れ、代わって運用する方法です。

入居者の確保・対応・家賃回収といった業務を、オーナーは業者に任せることができます。

さらにサブリース契約では、毎月一定額の収益が保証されるのです。

それゆえに、家賃滞納リスクだけではなく空室リスクのヘッジにも繋がります。

なお、サブリース契約には手数料が発生するので注意しましょう。

【突然の地震や津波による被害】天災リスク

天災により物件が破損するケースも想定されます。

例えば地震や噴火・洪水・台風・津波など。

このような天災により物件が破損すれば、修繕費用を負担しなくてはなりません。

天災リスクに対応する方法の1つは、火災保険・地震保険に加入すること。

火災保険は様々な災害に対応できる保険ですので、不動産投資をする際は加入するのをおすすめします。

そして地震保険は火災保険に付帯して加入できる保険になります。

毎月保険料が発生するので、ローンの返済計画を立てる際に無理のない返済ができるかどうか、よく検討しましょう。

天災リスクに対応するもう1つの方法は、地盤の強い地域を選ぶこと。

日本は地震の多い国ですので、強い地盤であるかどうかを事前に確認するのを推奨します。

地盤を確認する際は、その物件が旧耐震基準・新耐震基準のどちらであるかを確認しましょう。

旧耐震基準とは、震度5の地震に耐えられる物件かどうかを見極めるための基準です。

それに対して新耐震基準とは、震度6強・震度7を想定した基準になります。

したがって不動産投資をする際に、対象の物件が新耐震基準であるかどうかをチェックするようにしましょう。

【利息の負担が高くなる】金利上昇リスク

不動産投資をするためには、ローンを組んでお金を借りますよね。

その際に付けられる金利が高くなれば、利息の負担は大きくなるでしょう。

現在の日本は低金利ですが、再び金利が上昇するタイミングは誰にも分かりません。

なるべく利息の負担を軽減するためにも、金利には注意しなくてはならないのです。

それでは、どうすれば金利上昇リスクに対応できるのでしょうか。

まず、利息の負担を軽くするためには、借入額を少なくすることです。

借り入れる金額が大きくなればなるほど、利息部分は大きくなります。

次に、借入時に固定金利を選択すること。

固定金利であれば、ローンの完済まで金利は変動しません。

ただし固定金利を利用できるところは多くない上に、固定金利の方が高金利であるので、注意してください。

そして、借り入れ期間を短くするのも効果的です。

借り入れ期間が短くなれば、その分だけ利息の負担は軽減できます。

資金に余裕のある時に一括返済したり、もしくは繰り上げ返済したりすれば、期間を短縮できるでしょう。

ただし毎月の返済額を大きくしすぎれは、生活を圧迫してしまうリスクもあります。

生活に支障が出ないよう、余裕のある返済計画を立てましょう。

まとめ

今回は不動産投資で発生するリスクについて解説しました。

不動産投資は収支の計画を立てやすいですが、家賃滞納や空室リスクがあります。

投資にはリスクが付きものですが、事前に対策することで回避できるリスクもあるのです。

不動産投資への挑戦を考えている方は、ぜひ今回ご紹介したリスクと対応方法を参考にしてください。

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