不動産投資の利回りについて解説!理想の利回りは何パーセントなの?

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はじめに

不動産投資を始めるにあたり、「平均利回りはどれくらいなのか」を知りたいと思っていませんか?

不動産投資における指標の中で最も重要なのが「利回り」です。

しかし、その利回りにも色々な種類があります。

また利回りが高ければ必ず儲かる訳でもありません。

そのカラクリについては、不動産投資の仕組みを勉強する必要がありますので、利回りの計算方法と一緒にお伝えしたいと思います。

具体的には

①不動産投資とは?

②不動産投資の利回りとは?

③不動産投資利回りの種類

④経費の種類について

⑤目指すべき利回りは?

⑥不動産投資で最も大事なこと!

の順番にポイントを解説します。

この記事は5分程度で読めますし、不動産投資の「利回り」を勉強することで、稼げる不動産物件を見分けるポイントが判ってくると思います。

まずは、ご一読下さい。

不動産投資とは?

まず初心者の方に不動産投資とは、どのような資産運用なのかを簡単に説明します。

不動産投資とは、マンションなどの不動産を購入して、家賃収入や購入物件の値上がりにより利益を獲得する手法です。

不動産投資は「投資」という単語が付いていますが、実際は投資ではなく「経営」に近い資産運用です。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資における指標の中で最も重要なのが「利回り」です。

例えば100万円投資して1年間で何%増えるのかを検討しましょう。

仮に年間で1万円増えるのであれば、利回りは1%です。

・利回り(%)=1万円(利益)÷100万円(投資額)

不動産投資の利回りは様々なコストを含めて計算するため、少しだけ繁雑になります。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには、大きく分けて下記の2種類があります。

・表面利回り

・実質利回り

それぞれ解説しましょう。

表面利回り

表面利回りとは、粗試算による利回りです。 

・表面利回り(%)=年間家賃(想定)÷物件価格

<計算例> 

・年間家賃(想定)100万円

・物件価格が1,000万円の場合

 表面利回りは100万円÷1,000万円=約10%となります。

不動産投資家向けのサイトでは、ほとんど表面利回りで表記されています。

利回り10%と聞くと、儲かりそうな気になりますが、実際の損益は違う場合が多々あります。

表面利回りで気を付けて欲しいのは、前提条件によって利回りが変わるということです。

・毎月の費用が反映されていない。

・想定家賃が高く設定されている場合がある。

よって利回りが10%超だからといって、必ず儲かる訳ではありません。

表面利回りは実際の利益計算と乖離している場合が多くあり、参考程度と考えておくべきでしょう。

実質利回り

実質利回りとは、実際に必要となる経費を含めて計算した利回りです。

・実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用)

<計算例>

・実際の家賃80万円/年

・必要経費20万円/年

・物件価格1,000万円

・購入時諸費用100万円

 実質利回りは(80-20万円)÷(1,000+100万円)=約5.4%となります。

実際に必要となる経費を全て加えて計算したのが実質利回りです。

表面利回りが20%を超えていても修繕費や管理費が高く、実質利回りが数%に落ちるケースもあります。

実態経費を把握しておかないと最終的に損失となる場合もありますので注意が必要です。

経費の種類について

不動産投資には数多くの経費がありますので、主な経費については必ず把握しておく必要があります。

① 不動産購入時に必要な経費

・印紙税、登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料、固定資産税、火災保険、不動産取得税など

② 購入後に必要な経費

・リフォーム代、修繕費、管理費(毎月の管理を管理会社に委託する場合)など

③ 退去後に必要な経費

・退去費、リフォーム代、修繕費など

上記の通り、必要経費は想像以上に多くあります。

全てを把握するのは大変ですが、実質利回りを自分で計算してシミュレーションすることをおすすめします。

実質利回りを把握せず“狸の皮算用”的な表面利回りだけでの不動産物件購入は、絶対に避けるべきでしょう。

【実質利回り計算時のポイント】

・主な諸費用を必ず把握すること。

・想定家賃を相場や空室率を考慮すること。

・リフォーム代や修繕費など想定外の経費有無を確認すること。

目指すべき利回りは?

不動産投資の利回りは「エリア・構造・築年数・購入時期」などの条件によって変わります。

よって目指すべき利回りの基準は無いというのが答えになります。

それぞれの条件がどのように利回りに影響を与えるのか、確認してみましょう。

① エリア(場所)

地方物件の方が利回りは高く、都心物件の方が利回りは低い傾向にあります。

なぜなら地方物件の方が物件価格安いため。

地方物件の方が空室率は高いため、リスクが高くなるのです(利回りが高い≒リスクが高い)。

② 構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート)

建物の構造の場合、耐久年数がポイントとなります。

木造物件の方が耐久年数は短いため、利回りが高め。

一方でコンクリート物件は耐久年数が長いため、利回りは低めです。

③ 築年数

築年数の古い物件は使用期間が短くなるため、物件価格も安く利回りは高め。

そして築年数の新しい物件は使用期間が長いため、物件価格が高く利回りは低めになります。

④ 購入時期

2008年リマーン・ショックの当時、利回り20%台の物件が数多くありました。

不景気の時期は良い物件が安く買える絶好のタイミングになります。

ただし、実質利回りだけでは物件購入を判断できない場合もあります。

例えば下記のようなケースです。

・高利回りだけど、次の入居者予定がいない。

・高利回りだけど、大規模修繕を控えている。

・融資が付かないので、次の買い手を探せない。

・高利回りだけど、売るときの価格は購入時の半値以下の場合。

<具体例>

・不動産物件を500万円で購入。

・5年間で400万円の家賃収入あり。

・売却時の価格が500万円の場合、〇400万円(家賃収入分が全て儲けに)

・売却時の価格が200万円の場合、〇100万円の儲けしか残らず(利回りは大きく低下)

このため不動産は売る瞬間まで本当の利回りは分かりません。

将来的に価格が下げりそうな物件は避けるべきでしょう。

また投資家の考えによっても目標とする利回りは違ってきます。

駐車場物件で利回り2~3%でも、ほとんど手間がかからないので、それでも良いと言う方もいます。

トラブルや手間が極力少ない方が、結果投資効率も良いからです。

リフォームは自分自身で行い、安い物件を高利回り物件に変える方もいますし、逆に利回りは低いですが、新築物件で管理が楽な物件を好む方もいます。

したがって利回りの考え方は人によって異なります。

あえて利回りの目安を掲げるなら、戸建てであれば実質利回り10%以上を目指すべきでしょう。

ある程度の利回りが見込めないと銀行からの融資も厳しくなります。

不動産投資で大事な2つの考え方を紹介!

最後に不動産投資で大切な考え方を2つご紹介します。

① 購入価格以上の金銭的価値がある物件を探す

不動産投資で最も大事なことは「購入価格以上の金銭的価値がある物件を買うこと」です。

下記の2つの状況を達成することが理想的です。

・物件を売却しても利益が残る。

・物件を保有しても家賃収入で利益が発生する。

② 時間単価を考える

また不動産投資はひとつの経営であり、そのため自分の時間単価を考えるべきです。

多少利回りを落としてもリフォームは業者に委託した方が良い場合もあります。

それは自分の時間単価に見合わない場合が多いからです。

利回りだけに囚われず、総合的に判断することをおすすめします。

まとめ

不動産投資における指標の中で最も重要なのが「利回り」です。

表面利回りでの判断は避け、実質利回りを自分で計算してシミュレーションすることが成功への近道です。

その理由は実質利回りの計算方法にあります。

簡単な計算式に見えますが、不動産投資の仕組みや利益を生み出す要素が殆ど入っています。

実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用)

不動産投資に関する全ての経費を把握するのは大変な作業ですが、成功するためには不可欠でしょう。

繰り返しになりますが、不動産投資は投資ではなく「経営」に近い資産運用です。

地道な努力の積み重ねが成功する礎であることには間違いありません。

不動産投資は努力した分、成果に繋がり易い資産運用です。

これから資産運用を始めようと考えている方は不動産投資にチャレンジしてみるのもアリかなと思います。

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