不動産投資を勧めてくる営業マンのセールストークに「節税になりますよ！」という鉄板トークがあります。
また「保険・年金の代わりにもなりますよ！」とも言われて心揺らいだ経験はありませんか？
・節税になるなら。
・何かあった時の保険になるなら。
・将来の年金代わりになるなら。
上記理由で不動産購入を考え始めている医療従事者の方々は、ちょっと待って下さい。
この様なセールストークは不動産投資営業において常套句となっています。
なぜ不動産投資が「節税・保険・年金」にならないのか？
その実態について詳しく解説したいと思います。
この記事は5分程度で読めますし、
不動産投資が「節税・保険・年金」にはならない理由を理解することで、医療従事者の方々が営業マンからのセールストークに騙されなくなり、また良い不動産物件を見分ける力も付いてきます。
まずは、ご一読下さい。
不動産投資の損益計算は難しい！
現在、数多くの不動産投資会社が存在しており、そのマーケットも巨大化しています。
特に投資用ワンルームマンションを勧めてくる営業マンからのセールストークには注意が必要です。
その結果、儲かりもしない不動産物件を高値で買わされている人が後を絶ちません。
なぜ多くの人たちが儲からない不動産物件を購入してしまうのでしょうか？
それは不動産投資の損益計算は一般的に難しく、儲かる物件なのか判断しづらいためです。
具体例を説明します。
【購入した不動産物件のローン支払いが8万円／月の前提】
ケース１：家賃収入10万円／月なら〇2万円／月の黒字。
ケース２：家賃収入6万円／月なら×2万円／月の赤字。
※ケース１は確実に黒字になると思われますが、この場合でも赤字になる可能性があります。
不動産投資で利益を出すには、収支計算と損益計算を同時に把握する必要があるのです。
収支計算ですることは、家賃収入やローン支払いなど現金の流れの把握。
そして損益計算では、建物の減価償却費や支払利息などの経費を計上した、目に見えない帳簿上のお金の流れを把握します。
収支計算を理解している人は多いのですが、損益計算を理解している人は少ないため、この不動産物件が儲かるのか正確に判断できないのです。
節税効果が出るのは最初の1年目だけ？
不動産投資は「経営」です。
経営である以上、利益を出せば納税の義務があります。
逆に利益がマイナスになっている場合、不動産損失として給与所得などから損失分を差し引けるため、課税所得を下げられます。
課税所得が下がれば所得税・住民税も下がるため、不動産を所有すれば節税効果を得られます。
それでは実際に、どの程度の節税効果があるのか検証してみたいと思います。
＜①通常納税額の計算＞
「総収入」－「給与所得控除・社会保険料控除・基礎控除・各種控除など」＝「課税所得」です。
この課税所得に税率をかけ、納税額を決めます。
例）年収700万円の場合で、所得税・住民税を計算しましょう。
| 年収 | 700万円 |
| 給与所得控除 | 180万円 |
| 社会保険料控除 | 100万円 |
| 基礎控除 | 38万円 |
| 各種控除 | 5万円 |
| 課税所得 | 377万円 |
各種控除額は上記金額前提で試算。
課税所得は約377万円となります。
なお、所得税の税率は下記の表で計算します。
今回の課税所得は約377万円なので、計算式は次の通りです。
（377万円×20%）42万7500円＝約32万円
そして住民税は課税所得の10%ですので、約37万円となります。
その結果、納税額合計は約69万円（所得税：約32万円＋住民税：約37万円）となります。
＜②節税効果の計算＞
「総収入」＋「不動産収入」－「給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除、各種控除など」＝「課税所得」
不動産収入が仮に▼100万円赤字の場合、課税所得は約277万円となります。
（購入初年度は不動産取得税＋登録免許税が必要なため、約100万円以上の経費増となります）
結果、納税額合計は約45万円です（所得税：約18万円＋住民税：約27万円）
＜節税効果について＞
①69万円－②45万円＝約24万円が節税効果額となります。
初年度は様々な経費を計上できるため節税効果は高め。
しかし2年目以降は不動産損失が大幅に減少するため、節税効果は殆どありません。
冷静に考えれば判ると思いますが、不動産投資で▼100万円赤字を出しても節税額は約24万円程度です。
よって不動産物件を保有することでの節税効果は殆ど無いことがご理解いただけると思います。
それは「節税」でなく「脱税」です
節税効果を得るために、不動産投資とは関係の無い生活費などを費用計上していませんか。
・不動産投資会社の営業マンから普段の生活費も計上できると聞いた。
・賃料の30%程度なら経費計上できますよ。
・年間70万円程度なら経費計上できますよ。
不動産投資は「経営」です。
経営に必要な経費なら費用計上はできますが、経営に関係のない生活費は費用計上できません。
このようなやり方で納税をしている人がいたら、それは「節税」ではなく「脱税」になりますので、十分ご注意下さい。
結論：不動産投資は「節税・保険・年金」にはなりません
結論として不動産投資に節税効果はありません。
確かに赤字だと税金は減ります。
但し、不動産収支で毎年100万円近い赤字を出しても、戻ってくる税金が10～20万円程度にしかなりません。
これでは不動産物件を取得する意味（節税効果）は全くありません。
また不動産物件を保有することで毎月安定した収益が入り、保険や年金の代わりになるとのイメージを持たれる方が多いのかもしれません。
しかし、こちらについても保険、年金の代わりには全くなりません。
何十年も不動産収支マイナス分を支払いを続けて、築30～40年の古い不動産物件を手に入れたとします。
築年数が古いほど、家賃は下がり空室率も高くなります。また修繕費等の経費も増える一方です。
このような物件を手に入れても、とても年金や保険の代わりにはならないでしょう。
仮に毎年50万円の赤字を出す不動産物件を持ち続けるよりも、その損失分を貯金に廻した場合、30年間で1,500万円貯まる計算となります。
普通に毎月貯金した方が最善ですし、また利益が出ていない不動産物件は保険にもなりません。
保険を考えるなら不動産投資よりも、普通の生命保険に加入するべきでしょう。
不動産投資で最も大事なこと
不動産投資で最も大事なことは「購入価格以上の金銭的価値がある物件を買うこと！」なのです。
①不動産物件を売却しても利益が残る。
②不動産物件を保有し続けても家賃収入で利益が発生する。
上記2つの状況を達成するのが理想的です。
したがって不動産投資で節税効果を考えるよりも、本来目的である収益の出る不動産物件探しに注力すべきでしょう。
まとめ
不動産は「節税・保険・年金になります」と営業トークに乗せられて、儲からない不動産物件を高値で買わされる人が後を絶ちません。
それは不動産投資の損益計算は難しく、儲かる物件なのか判断しづらいためです。
私たちの頭では理解の及ばないところですので、必ず第3者である専門家のアドバイスをもらうようにしましょう
不動産投資で利益を出すには①収支計算と②損益計算を同時に理解～把握する必要があります。
また、不動産投資での節税効果が期待できるのは1年目のみです。
初年度は色々な経費が必要となるため節税効果は高いのですが、2年目以降は不動産損失が大幅に減少するため節税効果は殆どありません。
不動産投資は「経営」です。
経営に必要な経費なら計上は出来ますが、経営に関係のない生活費を計上することは出来ません。
このようなやり方での納税は「脱税」となりますのでご注意下さい。
結論として不動産投資に節税効果はありません。
仮に毎年100万円近い赤字を出しも、戻ってくる税金は10～20万円程度です。
これでは不動産物件を取得する意味（節税効果）が全くありません。
加えて保険・年金の代わりにも全くなりません。
最後に繰り返しになりますが不動産業者からの「節税・年金・保険になる」とのセールストークには十分にご注意下さい。
不動産投資は、おすすめできる資産運用の一つですが金額が大きいため悪徳業者も数多く存在します。
これから不動産投資を始めようと考えている方は、営業マンからのアドバイスを鵜呑みにせず、専門家のアドバイスを聞きつつ自分で判断～納得して検討を進めることをおすすめします。
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