【ワンルームマンション投資】不動産投資やめとけと言われる理由について失敗談を元にお話ししする回

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 【ワンルームマンション投資】不動産投資やめとけと言われる理由について失敗談を元にお話ししする回

今回はワンルームマンション投資について実体験を元にお話ししていこうと思います。

近頃ワンルームマンション投資が流行っていますが、ワンルームマンション投資は素人が手を出すのはあまりにも危険なものであることがわかっています。

しかしながら、ワンルームマンション投資の一部にはとても有益なものもあります。

ワンルームマンション投資に失敗する人が多くいるのはなぜでしょうか。

実際購入した失敗物件

実際に筆者が購入したワンルームマンションをみながらワンルームマンション投資がいかに難しいものかどうかをみていきましょう。

筆者は大阪のワンルームマンションと上野のワンルームマンションの2件を購入しています。

購入した物件を評価する大事な指標に表面利回りと実利回りがあります。

表面利回りとは、購入費用に対して1年間で得られる収入の割合を示しています。

実利回りはさらに維持するために必要な費用を差し引いて計算したものになります。

利回りについては前回の記事で詳しく説明しておりますので、前回記事も合わせてご覧ください。

専門家の間で、新築のワンルームマンション投資では実利回りがおよそ3%程度であれば手堅い投資だと言われています。

実際に表面利回りと実利回りを計算することで購入した物件の良し悪しを予想していきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、購入費用に対して1年間で得られる収入の割合を示しています。

大阪ワンルームマンション

購入金額:1900万円

年間家賃収入:71500円*12ヶ月=85万8千円

表面利回り=年間家賃収入(85万8千円)÷購入金額(1900万円)*100=4.5%

上野ワンルームマンション

購入金額:4080万円

年間家賃収入:135500円*12ヶ月=162万6千円

表面利回り=年間家賃収入(162万6千円)÷購入金額(4080万円)*100=4%

実利回り

実利回りはさらに維持するために必要な費用を差し引いて計算したものになります。

大阪ワンルームマンション

購入金額:1900万円

年間家賃収入:71500円*12ヶ月=85万8千円

年間支出:18万円

実利回り=年間実質収入(67万8千円)÷購入金額(1900万円)*100=3.5%

上野ワンルームマンション

購入金額:4080万円

年間家賃収入:135500円*12ヶ月=162万6千円

年間支出:25万円

実利回り=年間実質収入(137万6千円)÷購入金額(4080万円)*100=3.4%

仮にずっと家賃が同じであれば、どちらも30年で購入金額を完済できる計算になります。

実際は家賃がずっと同じであることはなく年々利回りが目減りしてきます。

利回りを見ると両者には差がほとんどないように思われます。

しかしながら次の観点から大きく上野の物件が優れていると考えられます。

利回りに影響しない上野の物件が優れていると考えられる理由

利回りに影響しない上野の物件が優れていると考えられる理由は次の3つです。

サブリースの有無

大阪ワンルームマンションは一般的な管理委託による管理であるのに対して、上野ワンルームマンションはサブリースを利用しています。

団体信用生命保険の有無

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済途中に債務者に有事があった際に保険金により残りの住宅ローンを完済できる制度です。

大阪のワンルームマンションは団信に加入していないのに対して上野のワンルームマンションは団信に加入しています。

資産価値の落ちない街かどうか

上野は資産価値の落ちない街として知られています(2021年上野御徒町駅エリアは東京の資産価値の落ちにくい駅で第3位)。一方、大阪の地価は低下傾向です。

結局購入した物件はいい物件なのか

2つの物件はどちらも平均的な相場の物件でありますが、良く言って利益を出せるかどうかはまだわかりません。この事実からも不動産投資で成功するのはとても難しいものであることがわかります。

また、上野の物件は持っていても今後困ることは少ないかと思われますが、一方、大阪の物件は今後持ち続けることで損することがある可能性があると思います。

理由としては、大阪の物件は空室リスクや家賃の大幅下落のリスクがあり、今後実利回りが大きく減少する可能性が挙げられます。

まとめ

個人的には新築ワンルームマンション投資はミドルリスク・ローリターンの物件であり慎重に投資をするべきであると思っています。

新築ワンルームマンションは中古ワンルームマンションよりもリスクが少ない分、実利回りは低くローリターンです。

新築ワンルームマンションの資産価値が落ちずに毎年同じ実利回りを叩き出してくれればいいのですが、そう上手くいかないことが多いでしょう。

中でもしっかりと吟味されていない新築ワンルームマンション物件は実利回りが年々目減りするリスクが高く危険です。

新築ワンルームマンション投資に限らず、ワンルームマンション投資をする際には少なくともなぜその投資をするかという根拠があるかどうかが大事なのではないかと思います。

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