ワンルームマンション投資から学ぶ不動産投資で成功する方法について

スポンサーリンク
スポンサーリンク

ワンルームマンション投資から学ぶ不動産投資で成功する方法について

ワンルームマンション投資は低資金から始められるため、人気のある不動産投資です。

アパート1棟買いだと、5,000万円以上の資金が必要になりますが、ワンルームマンションの区画所有であれば、1,000万円台から始められます。

但しワンルームマンション投資で成功している人は、ほんのひと握りではないでしょうか。

なぜワンルームマンション投資だと成功率が低くなってしまうのか?

ワンルームマンション投資を実例に、不動産投資で成功する方法について解説します。

様々な事例を学べば、成功率は高くなるはずです。

この記事では

①ワンルームマンション投資とは

②ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

③ワンルームマンション投資で失敗する理由

④ワンルームマンション投資から学ぶ不動産投資で成功する方法

の順番にポイントを紹介します。

不動産投資は投資金額も大きいため、極力失敗を避けるべきです。

そのためにも、事例を学ぶことで自分の投資成功率を是非向上させて下さい。

この記事は5分程度で読めます。

まずは、ご一読を!

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、部屋単位(区分所有)で物件を購入する不動産投資です。

アパートを1棟まるごと購入する場合、中古の場合でも、5,000万円以上の資金が必要になりますが、

ワンルームマンション投資の場合、1,000万円台から始められます。

投資規模的に会社員でも気軽に始められるため、人気のある不動産投資です。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

【メリット】

①手元資金が少なくても始められる

ワンルームマンション投資は、投資額を比較的低く抑えられます。

ワンルームマンションの場合、1,000万円台から投資が可能。

さらに中古ワンルームマンションなら数百万円台から始めることも可能でしょう。

また銀行からの融資を利用すれば、手持ち資金が少なくても始められます。

②長期的な家賃収入が期待できる

不動産投資は株やFXと比べて、価格変動リスクの少ない資産運用です。

株やFXの金融商品の様に、短期間で価格が▼2~▼3割下落することは殆どありません。

リーマンショックの当時でも、大きな家賃下落は見られませんでした。

そのため、入居率が高ければ長期で安定した家賃収入を期待できます。

③ワンルームマンションは入居率が高い

ワンルームマンションは、独身社会人や一人暮らしの学生向けに需要があります。

単身者が住む部屋を購入するのは稀であり、ファミリータイプのマンションと比較すると借り手が多いと言われています。

さらに現在は未婚化・晩婚化が進んでおり、将来的な需要も底堅いと推測されています。

④物件管理がしやすい(管理会社に委託できる)

ワンルームマンション投資は一般的な不動産投資に比べて管理範囲が狭いため、管理しやすいのです。

但し、共用部分のメンテナンスや掃除、修繕管理は必要となりますのでご注意下さい。

多忙な方は物件管理を管理会社に委託もできます。

⑤インフレ対策になる

インフレになると物の値段が上がり、お金の価値は下がります。

将来インフレなった場合、物価上昇に伴い物件価格や家賃も上昇しますので、不動産物件保有は良いインフレ対策となります。

【デメリット】

① 年間収支がマイナスになることも

ワンルームマンション投資は低資金で始められますが、その分、利回りは高い方ではありません。

不動産会社が提示している表面利回りを鵜呑みにして物件購入を進めると、実際に必要となる経費を含めた年間収支が最終的にマイナスになる場合があります。

不動産購入に伴う必要経費は意外に多いことを認識しておきましょう。

<主な必要経費>

・銀行借り入れ金利(1.5~2.0%)。

・空室率の前提。

・物件購入時の手数料(仲介料、不動産取得税、登記費用)。概ね6~7%。

・共用部の修繕積み立て、管理費

・固定資産税。物件価格の概ね1%。

・火災・地震保険

・退去時のリフォーム代と広告費用。

②空室・滞納・家賃下落リスク

<空室リスク>

入居者が退去してしまった場合、次の入居者が決まるまで空室となるため家賃収入がありません。

この空室リスクを回避するには「人気の高いエリアにある」などの物件選びが重要です。

またワンルームマンションに限らず、不動産投資の収支計画を作成する上で空室率の想定はとても大事な指標になります。

<家賃滞納リスク>

入居者が家賃の振込みを忘れてしまったり、お金が足りず滞納したりする場合があります。

防止策として、入居者の口座から毎月自動引落への切り替え、家賃保証に申し込むなどの対策が必要です。

<家賃下落リスク>

家賃は築年数が経過するほど下がり、また人気のない物件だと年1%程度下落する場合もあります。

家賃の下落は入居ニーズに左右されるため、借り手の少ない地域や人気の低い物件(駅から遠い等)は、さらに下落率が大きくなる場合があります。

③資産価値の下落

マンションの資産価値は築年数や周辺環境の変化などにより大きく下落する場合もあります。

そのためワンルームマンション投資を始める際は、資産価値の下落をある程度見込んでおき、売却時期についても常に考えておく必要があります。

ワンルームマンションは収入や資産価値が毎年下落する場合があるため、それを踏まえて物件を選び、その前提で収支計画を作成しないと失敗する可能性が高くなります。

④流動性が低い

不動産物件を売却したい場合、直ぐに買い手が現れず、売却~現金化までに時間を要することがあります。

ワンルームマンション投資で失敗する理由

① 利回りが低い物件を購入してしまう(実質利回りを把握できていない)

不動産会社が提示する表面利回りは、実際の損益と大きく乖離している場合があります。

空室率想定や必要経費を織り込んだ実質利回りを把握しておかなければ、購入時点で損失を抱えることになります。

② 資産価値の低い物件を購入してしまう

資産価値が500万円の物件を1,000万円で購入してしまい、売却すると借金だけが残ってしまうケースです。

購入直後に売却するといくらで売れるのかを常に把握しておくことが重要です。

また資産価値が判らない場合、その様な物件には手を出さない方が無難です。

③ 空室率(家賃保証)

ワンルームマンション投資の失敗事例で多いのが、家賃保証契約に関するものです。

家賃保証とは、空室期間も一定の家賃収入を得られる保証です。

ワンルームマンションを販売する不動産会社は、販売促進のために家賃保証をセットにしています。

但し、投資開始後の2年程度は家賃保証されますが、契約更新時に内容が大幅見直しになるケースが殆どですので注意が必要です。

その結果、毎月の収支がマイナスとなり、負債物件となるケースが多くあります。

ワンルームマンション投資から学ぶ不動産投資で成功する方法

①実質利回りを必ず自分で計算~把握する

実質利回りとは、実際に必要となる経費を含めて計算した利回りです。

・実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用)

<計算例>

・実際の家賃80万円/年

・必要経費20万円/年

・物件価格1,000万円

・購入時諸費用100万円

 実質利回りは(80-20万円)÷(1,000+100万円)=約5.4%となります。

実際に必要となる経費を全て加えて計算したのが実質利回りです。

表面利回りが20%を超えていても修繕費や管理費が高く、実質利回りが数%~マイナスになる場合もあります。

繰り返しになりますが必要経費を把握しておかないと、物件購入時点で損失を抱えることになります。

全ての経費を把握するのは大変ですが、実質利回りを自分で計算してシミュレーションすることをおすすめします。

実質利回りを把握せず、不動産会社からの表面利回りだけでの紹介で物件購入を決めるのは絶対に避けるべきでしょう。

<実質利回り計算時のポイント>

・主な諸費用を必ず把握すること。

・家賃は相場や空室率を考慮して想定すること。

・リフォーム代や修繕費など想定外の経費有無を確認すること。

②購入価格以上の金銭的価値がある物件を探す

不動産投資において「購入価格以上の金銭的価値がある物件を買うこと」が最も重要です。

・物件を売却しても利益が残る。

・物件を保有しても家賃収入で利益が発生する。

上記条件に該当する物件は少ないのは確かですが、この状況を達成することが理想です。

まとめ

ワンルームマンション投資は低資金から始められる人気のある不動産投資です。

但しワンルームマンション投資で成功している人は、ほんのひと握りではないでしょうか。

ワンルームマンション投資で失敗する理由は主に下記3点です。

①利回りが低い物件を購入してしまう(実質利回りを把握できていない)

②資産価値の低い物件を購入してしまう

③空室率(家賃保証)

最後に、ワンルームマンション投資から学ぶ不動産投資で成功する方法について

以下の2点を徹底することがとても重要です。

①実質利回りを必ず自分で計算~把握する。

②購入価格以上の金銭的価値がある物件を探すこと。

不動産投資は投資金額も大きいため、極力失敗を避けるべきです。

色々な事例を多く学ぶことで是非、自分の投資成功率向上を目指して下さい

コメント

タイトルとURLをコピーしました