不動産投資の平均利回りと成功するための理想的な利回り水準とは?

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不動産投資の平均利回りと成功するための理想的な利回り水準とは?

不動産物件の利益率を表す指標が「利回り」になります。

平均利回り以上の物件を購入できれば、不動産投資で成功する確率は高くなるでしょう。

読者の皆さんは不動産投資で成功するために、基準となる平均利回りを知りたいと思っていませんか?

利回りは物件のエリア(場所)・構造・築年数・購入時期によって大きく異なるので、注意が必要です。

また利回りが高ければ必ず儲かる訳でもありません。

不動産投資で成功するには、利回りについて正しく理解することが重要です。

そこでこの記事では、利回りに関する知識や、成功するために理解しておくべきポイントについて解説します。

具体的には

①不動産投資の利回りとは?

②表面利回りと実質利回りの違い

③不動産投資の平均利回りについて

④不動産投資で成功するための理想的な利回り水準とは?

の順番にポイントを解説します。

この記事は5分程度で読めます。

上記のポイントを把握しておけば、不動産投資で稼げる力も着実に向上するはずです。

まずは、ご一読下さい。

不動産投資の利回りとは?

不動産投資において、最も重要な指標が「利回り」です。

不動産投資の利回りとは何でしょうか。

例えば100万円投資し、1年間で1万円増えるのであれば、利回りは1%になります。

・利回り1%=1万円(利益)÷100万円(投資額)

不動産投資の利回りは様々なコストを含めて計算するため、少しだけ繁雑になります。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資の利回りには、「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。

それぞれ解説しましょう。

表面利回りとは?その注意点について

表面利回りとは、粗試算による利回りです。 

表面利回り(%)=年間家賃(想定)÷物件価格

<計算例> 

・年間家賃(想定)100万円

・物件価格1,000万円

この時の表面利回りは、100万円÷1,000万円=約10%となります。

不動産投資家向けインターネットサイトなどに記載されている利回りは、ほとんどが表面利回りでの表記です。

利回り10%と聞くと確実に儲かりそうな気がしますが、実際の損益と大きく違う場合が多々あります。

表面利回りで気を付けるべきは、「前提条件によって利回りが大きく変わる」ということです。

前提条件で利回りが変化する事例は、下記の通り。

・修繕費などの必要経費が反映されていない。

・想定家賃が相場より高く設定されている。

・空室率が低く設定させている(満室前提で計算されている場合もあり)。

よって表面利回りが10%だからと言って、必ず儲かる訳ではありません。

表面利回りは実際の利益計算と乖離している場合が多く、参考程度と考えておくべきでしょう。

実質利回りとは?必ず実質利回りを把握する

実質利回りとは、実際に必要となる経費を全て含めて計算した利回りです。

・実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用など)

<計算例>

・実際の家賃80万円/年

・必要経費20万円/年

・物件価格1,000万円

・購入時諸費用100万円

 実質利回りは(80-20万円)÷(1,000+100万円)=約5.4%となります。

必要経費を全て加えて計算した結果が実質利回りですので、実質利回りの方が実際の損益に近くなります。

表面利回りが10%を超えていても修繕費や管理費が高く、実質利回りは数%に落ちる場合もあります。

実質利回りを把握しておかないと、最終的に損失となる場合もあります。

したがって必ず把握するようにして下さい。

不動産投資の平均利回りについて

海外と日本との不動産投資における実質利回りについて、海外は平均利回り約2~3%、日本(東京)は平均利回り約5%程度と言われています。

日本(東京)の不動産投資の実質利回りは、海外に比べると高い水準です。

利回りが高いということは、日本の不動産物件は世界と比べると割安と言えます。

ただし不動産投資の利回りはエリア(場所)・構造・築年数・購入時期などの条件によって変わるのです。

利回りが変動する要因について、それぞれ見ていきましょう。

エリア(場所)

地方物件の方が利回りは高く、都心物件の方が利回りは低い傾向にあります。

とはいえ、地方物件には利回りが高い分、リスクもあるのでご注意ください。

地方物件の価格は安めですが、空室率が高いため、安定した家賃収入を期待できない場合もあるのです。

建築構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート)

木造物件の方が耐久年数は短いため、利回りが高くなります。

一方、コンクリート物件は耐久年数が長く、利回りは低くなるのです。

築年数

築年数の古い物件は使用期間が短くなるため、物件価格も安く、利回りは高くなります。

反対に新しい物件は使用期間が長いため、物件価格が高く、利回りは低くなるのです。

購入時期

2008年リーマン・ショック当時は不動産価格の急落により、利回り20%台の物件が多くありました。

不景気の時は良い物件を安く購入する絶好のタイミングになります。

実質利回りだけでは判断できない場合もある

以下の場合、実質利回りだけでは物件購入を判断できないこともあります。

・高利回りだけど、次の入居者予定がいない。

・高利回りだけど、大規模修繕を控えている。

・融資が付かないので、次の買い手を探せない。

・高利回りだけど、売るときの物件価格が購入時の半値以下となる場合。

<具体例>

・不動産物件を500万円で購入。

・5年間で400万円の家賃収入あり。

・売却時の価格が500万円の場合、〇400万円(家賃収入分が全て儲けに)

・売却時の価格が200万円の場合、〇100万円の儲けしか残らず(利回りは大きく低下)

このため不動産は、売る時まで最終の利回りは確定しません。

将来的に物件価格が下がりそうな案件は避けるべきでしょう。

投資家の考えによって目標利回りは変わる

投資家の考えによっても、目標とする利回りは変わってきます。

駐車場物件で利回り2~3%でもほとんど手間がかからないので、それでも良いと言う投資家もいるでしょう

トラブルや手間が極力少ない方が、結果投資効率も良いからです。

また、リフォームは自分自身で行い、安い不動産物件を高利回り物件に変える方もいます。

逆に利回りは低いですが、新築物件で管理が楽な物件を好む方もいます。

したがって、利回りは投資家の考え方によっても異なります。

そのため目指すべき利回りを決める「明確な基準は無い」というのが答えになります。

不動産投資で成功するための理想的な利回り水準とは?

不動産投資で成功するための理想的(≒目指すべき)な利回り水準はどの位になるのでしょうか。

少し違う視点から考えてみたいと思います。

代表的な資産運用である株式投資の場合、平均配当利回りは約2~3%です。

インデックス投資の場合、平均利回りは平均3~4%程度と言われています。

不動産投資を始めるには、ある程度まとまった資金が必要であり、株式投資と比べるとリスクは高くなるでしょう。

したがって実質利回りは、株式投資やインデックス投資を上回らないと、不動産投資をする意味合いは薄れると考えます。

不動産投資における利回りについて、あえて目標を設定するのなら実質利回り5%~10%程度を目指すべきでしょう。

また実質利回りで5%~10%程度の利回りが見込めないと銀行からの融資も厳しくなります。

まとめ

繰り返しになりますが、不動産投資において最も重要な指標が「利回り」です。

投資家の誰もが、目標とする平均利回りを知りたいと考えるでしょう。

ただし、エリア(場所)・構造・築年数・購入時期により、実際の利回りは大きく変わります。

そのため目指すべき利回りを決める「明確な基準は無い」というのが答えになります。

あえて目標を設定するのなら実質利回り5%~10%程度を目指すべきでしょう。

そして表面利回りと実質利回りの違いを良く理解しておくべきでしょう。

表面利回りによる物件購入の判断は避けるべきです。

必ず実質利回りを自分で計算して把握~シミュレーションすることが成功への近道となります。

実質利回り算出には、不動産投資に関する全ての経費を把握する必要があり、少しだけ手間が必要となりますが、不動産投資で成功するためには不可欠な作業とお考え下さい。

不動産投資は投資ではなく「経営」に近い資産運用です。

地道な努力の積み重ねが成功する礎であることには間違いありません。

また努力した分、成果にも繋がり易い資産運用であるのも特徴です。

不動産投資は自分で物件を探し決めることができます。

コツをつかめれば継続的に毎月安定的な利益を獲得できる資産運用となりますので、読者の皆さんも是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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