不動産投資ローンとは?メリット・デメリットと借入先ごとの金利比較

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不動産投資ローンとは?メリット・デメリットと借入先ごとの金利比較

不動産投資の場合、投資金額が高額であるため、不動産投資ローンを利用する方がほとんどではないでしょうか。

そのうえ借入金利などの条件によって収支計画にも影響が生じるため、不動産投資ローン選びは重要です。

読者の皆さんも、どのような基準で不動産投資ローンを選べば良いのか、お悩みではありませんか?

そこで、初心者の方にもわかりやすく

不動産投資ローンに関する基礎知識や選択基準について解説したいと思います。

具体的には

①不動産投資ローンとは?

②不動産投資ローンのメリットとデメリット

③不動産投資ローンの借入先ごとの特徴と金利比較

④不動産投資ローンで知っておきたいポイント

の順番にポイントを解説します。

この記事は5分程度で読めます。

上記のポイントを把握しておけば、不動産投資で稼げる力も着実に向上するはずです。

まずは、ご一読下さい。

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、不動産投資物件購入のために用意された金融商品です。

家賃収入を目的とした物件購入には、不動産投資ローンを組む必要があります。

一方で、住宅ローンは自宅購入やリフォーム費用に充てるための融資であり、不動産投資ローンとは異なる金融商品です。

不動産投資ローンのメリットとデメリット

ローンを組む(=借入)ことに対して、マイナスイメージを持っている人もいるかもしれませんが、不動産投資ローンにはメリット・デメリットがあります。

詳しく解説しましょう。

メリット1. 自己資金が少なくても投資開始が可能

株や投信信託などの金融商品で投資を始める場合は、ある程度の自己資金が必要です。

それに対して不動産投資はローンを利用するため、自己資金が少なくても投資を始められます。

資金を貯めてから投資を始めようとすると時間も要しますし、物件購入のタイミングを逸する場合もあります。

ただし、不動産投資ローンを利用するためには金融機関の審査が必要です。

メリット2.家賃収入でのローン返済が可能

不動産投資は入居者から家賃が収入源。

そのため家賃収入の一部をローン返済に充てられます。

家賃収入がローン返済の原資となるため、たとえ物件価格が高額であっても、金融機関に返済可能と認められればローンを組めるのです。

ただし空室や家賃滞納などで家賃収入が減るリスクもありますので、収支計画は慎重に作成しなくてはなりません。

メリット3.レバレッジ効果

不動産投資ローンの審査が通れば、少ない資金で高額な不動産物件を購入が可能です。

仮に自己資金500万円を頭金にして、5,000万円の不動産投資ローンを組めれば、総額5,500万円までの不動産投資物件が購入できます。

不動産投資ローンを利用すれば、自己資金の10倍程度までの不動産物件を取得できる可能性があるのです。

デメリット1.利息が増える可能性がある

ここからはデメリットについて解説しましょう。

一つ目のデメリットは、利息が増えるかもしれない点。

ローン金利には固定金利と変動金利がありますが、不動産投資ローンの場合、ほとんどが変動金利です。

固定金利に比べ変動金利の方が金利は低いため、総返済額を抑えられます。

ただし変動金利の場合、金利は半年ごとに見直しされ、政治・経済の状況により上昇する可能性があります。

金利が上昇すると利息も増えるため、総支払額が増えるリスクがあるのです。

デメリット2.住宅ローンが組みづらい

不動産投資のローンを利用している場合、毎月のローン返済があります。

そこに新たに住宅ローンを組もうとした場合、総年収から借り入れできる金額上限はある程度決まっているため、借り入れ額を制限されてしまう可能性があるのです。

とはいえ不動産投資の家賃収入も年収に含まれますので、住宅ローンの借入額はその時の状況で変わります。

デメリット3.不動産投資ローンの融資審査は厳しい

不動産投資ローンの審査は、住宅ローンの審査と比較して厳しく与信をチェックされます。

仮に家賃収入が減ったとしても、借り手は返済能力を持っているのか見ておかなければならないためです。

また金融機関との融資交渉の際には、不動産会社が用意する物件資料のほか、購入者自身の収入に関する資料や、今後の不動産投資の収支計画などを作成・用意する必要があります。

不動産投資ローンの借入先ごとの特徴と金利比較

不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関は、大きく分けて4つに分類されます。

・メガバンク・都市銀行

・地方銀行

・信用金庫・信用組合

・ノンバンク

金融機関によって、それぞれの特徴や金利水準などの条件が違います。

借入先を選ぶ基準として、金融機関ごとの特徴を理解しておきましょう。

①メガバンク・都市銀行

メガバンクとは、三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行の3行を指します。

都市銀行は、りそな銀行を指します。

メガバンク・都市銀行は融資の審査基準が厳しいと言われていますが、適用される金利は最も低い水準となります。

申し込みには店頭とWEB申し込みとありますが、金利を抑えたい場合はWEB申し込みがおすすめです。

<メガバンク・都市銀行の特徴>

・適用金利は1%前後と最も低い水準。

・20年以上の長期借入が可能。

・融資エリアが広い(対象エリアは全国)。

・ただし融資の審査基準が厳しい。

②地方銀行

地方銀行は日本全国各地に所在している金融機関です。

金利はメガバンク・都市銀行に比べると若干高くなりますが、融資の審査基準は比較的緩い傾向です。

とはいえフルローンの融資を受けられるとは限らず、一定の自己資金が条件となる場合もあります。

また対象となる物件やローン申請者の申請基準については、独自の条件(銀行の所在エリアに債務者の住所や職場があることなど)を設けている場合があります。

<地方銀行の特徴>

・金利は約1~2%と相対的に低いものの、メガバンク・都市銀行よりは高い水準。

・全国の主要都市の物件に融資が可能。

・審査基準は比較的柔軟。

③信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合も地方銀行と同様に、日本全国各地に所在している地域密着型の金融機関です。

したがって自宅の住所や物件が信用金庫・信用組合の対象エリア外の場合、融資を申し込むのは難しくなるでしょう。

信用金庫・信用組合の金利は約2~3%と地方銀行と比べると、やや高めの水準です。

各信用金庫や信用組合によって融資の条件は異なるため、事前に条件などを確認しておくと良いでしょう。

<信用金庫・信用組合の特徴>

・金利は約2~3%程度と、やや高めの水準。

・審査基準は地方銀行と同様に比較的柔軟。

・融資エリアが限定されている。

④ノンバンク

ノンバンクとは預金業務を行わず、貸付のみの金融機関を指します。

審査基準は緩めといわれており、他金融機関で不動産投資ローンを受けられない案件でも、ノンバンクであれば融資を受けられる場合があります。

審査基準の難易度が低い分、適用金利は高めの約3%~5%の水準です。

比較的金利は高めですが、融資期間が長いことも特徴です。

そのため都市銀行や地方銀行で融資が受けられない物件(築年数が古い、郊外案件など)でも高利回り物件であれば融資先の検討対象となるでしょう。

<ノンバンクの特徴>

・適用金利は3%~5%と高め。

・審査基準は比較的に緩い。

・融資期間が長い。

【借入先ごとの特徴と金利相場比較表】

借入先メガバンク・都市銀行地方銀行信用金庫・信用組合ノンバンク
特徴適用金利は最も低い水準であるが審査基準が厳しい。適用金利はメガバンク・都市銀行に比べると高くなる。審査基準、融資期間、融資期間などの条件は優利。金利はやや高い水準。融資を受けられるエリアが限定される。 適用金利は高いが、審査基準は緩い。高利回り物件であれば検討対象になる。
金利水準変動金利約1%前後変動金利約1%~2%変動金利2%〜3%変動金利3%〜5%

なるべく安い金利で借りるためには?不動産投資ローンで知っておくポイント

不動産投資ローンは借入金利を抑えた方が有利となります。

そこで少しでも借入金利を抑えるポイントを解説します。

ポイント1.固定金利と変動金利の選択

不動産投資ローンを組む際、固定金利と変動金利がありますが、変動金利が一般的となっています。

なぜなら変動金利の方が金利は低めであるため。

不動産投資は「事業」ですので、少しでも金利が低い方が有利です。

加えて変動金利であれば、金利変動リスクも低め。

変動金利は基本的に5年に一度見直されますが、金利上昇率の上限は最大1.25倍といったルールがあるため、急激な金利上昇にはなりません。

ポイント2.アパートよりマンションの方が有利

投資用物件で主なものはマンション・アパート・戸建の3つです。

この中でもっとも融資が付きやすいのはマンション。

その理由は、下記の3点。

・RC構造であり耐用年数の期間が長い

耐久性・断熱性・防音性が優れている

立地的にも都市部が多く入居率も高い

したがってマンション物件の方が有利でしょう。

ポイント3.融資に強い不動産投資会社を選ぶ

融資に強い不動産会社を見分ける方法は、取引実績を確認すると良いでしょう。

不動産投資会社によっては、不動産投資ローンの借り入れまでをサポートしてくれるところもあります。

また積極的に相談することで、金利を下げる方法の提案してくれます。

まとめ

不動産投資の場合、投資金額が高額であり不動産投資ローンを利用する場合、借入金利により収支計画にも影響が生じるため不動産投資ローン選びはとても重要です。

不動産投資ローンの融資を受けられる金融機関は大きく分けて以下の4つです。

①メガバンク・都市銀行

②地方銀行

③信用金庫・信用組合

④ノンバンク

金融機関によりメリット・デメリットがありますので、それぞれの内容を良く確認したうえで購入物件毎にな自分に最適な借入先を選択しましょう。

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