マンション投資における金利上昇の影響とは?リスクと対策について

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マンション投資における金利上昇の影響とは?リスクと対策について

今、日本は超低金利の時代と言われています。

その理由として、日本銀行はゼロ金利政策を継続しています。

今後、金利が今より大幅に下がることは考えにくいですが、将来的に上昇は十分に考えられるでしょう。

これから不動産投資(=マンション投資)を始められる方は、金利上昇リスクを不安と考え、

「金利が上昇した場合、毎月の返済額はどうなるの?」

「物件購入後、不動産投資は続けていけるのか?」

「金利上昇に対する対策はあるの?」

こうした疑問を持っているのではないでしょうか。

そこで、これからマンション投資を始められる方に金利変動リスクの対策について解説したいと思います。

具体的には

・マンション投資における金利上昇のリスクと実際の影響について

・金利上昇時の3つの対策

 ①5年ルール、1.25倍ルールのある金融機関を選ぶ

 ②返済期間は長く設定する

 ③手元に自己資金をなるべく残す

・変動金利が急上昇した場合、返済額も急激に上昇するのか

・不動産投資ローンの金利は固定と変動どっちにするべき?

 の順番に紹介していきます。

この記事は5分程度で読めますし、

マンション投資において、非常に重要である金利上昇への対策について理解できると思います。

まずは、ご一読下さい。

マンション投資における金利上昇のリスクと実際の影響について

マンション投資を始める方のほとんどが、ローンを組んで資金調達されると思います。

仮にローンを組んだ後に金利が大幅上昇した場合、変動金利であれば毎月の不動産投資ローンの返済額も増えるでしょう。

その場合、キャッシュフローが少なくなったり、家賃収入よりも返済額のほうが大きくなったりするため、収支悪化は避けられないでしょう。

不動産投資において金利上昇に伴うリスクを「金利変動リスク」と呼びます。

今回は、金利上昇リスクへの対策について解説しましょう。

金利上昇時の3つの対策

金利が上昇した際の対策は、下記の3つ。

①5年ルール、1.25倍ルールのある金融機関を選ぶ

②返済期間は長く設定する

③手元に自己資金をなるべく残す

それぞれ解説しましょう。

金利上昇時の対策:①5年ルール、1.25倍ルールのある金融機関を選ぶ

変動金利の適用ルールとして「5年ルール、1.25倍ルール」をご存じでしょうか。

5年ルールでは、適用金利の見直しは5年毎に実施されます。

仮に変動金利が大幅に上昇しても、適用金利が上昇するのは、次の5年間からとなります。

よって急激な金利変動でも、すぐに毎月のキャッシュフローに影響が生じることにはなりません。

また1.25倍ルールとは、5年毎の適用金利見直しで返済額が上昇する場合でも、前回の返済額の1.25倍が返済額上限となります。

こちらもキャッシュフローへの影響を、ある程度は抑えることができます。

ただし、5年ルール、1.25倍ルールには注意が必要です。

このルールにより毎月の返済額は、すぐには大きく変動しませんが、毎月の返済額の内訳が変わります。

支払利息の割合が増えて、元本の返済額の割合が下がります。

結果として元本の返済が進まず、返済期間満了時に、残った元金の一括返済を求められます。

すなわち、金利上昇時は影響を全く受けない訳ではなく、問題が先送りになるということです。

急激な金利上昇などが起こった場合、このルールで守られている間に、繰り上げ返済や物件売却などの対策を検討する必要があります。

金利上昇への対策:②返済期間は長く設定する

返済期間をできるだけ長く設定した方が毎月の返済額を抑えることができます。

毎月の返済金額を抑えれば、金利上昇リスクが毎月の返済額に与える影響も小さくなります。

金利変動リスクを考えると、返済期間をできるだけ短くする考えも必要ですが、毎月の返済額が多くなりますので、金利変動に限らず様々なリスクに対処するのも厳しくなるかもしれません。

最悪の場合、物件売却にも繋がりますので、良い物件を長く保有し続ける点も前提に返済期間を検討された方が良いでしょう。

超低金利と呼ばれる時代ですので、返済期間を長く設定するのも一つの選択になります。

また不動産投資ローンに限らず住宅ローンにも言えますが、借りた後に返済期間の短縮は可能であるのに対して、返済期間の延長はできません。

一般的に借り換えする場合も、現状の返済期間以内という条件が付く場合がほとんどでしょう。

金利上昇への対策:③手元に自己資金をなるべく残す

低金利時代であれば、言葉通り金利が低いため利息の支払額も少なくなります。

そのため、金利上昇時への備えとして自己資金を残しつつ、借りられるだけのお金を借り、自己資本は手元に残した方が得策と考えます。

不動産投資は普通の投資ではなく、事業と言って良いでしょう。

多くの会社が自己資本のみで事業は行わず、借入をして、資本を増やして事業をしています。

不動産投資の場合、この借入金による資本増強を「レバレッジ」と呼んでいます。

個人消費などの借入金は最小限にするべきですが、事業拡大のためには、積極的に借り入れをした方が良い場合もあります。

その場合、金融機関は手元資金も重要な項目として審査対象にしています。

手元の資金はなるべく残しておくのが、審査において有利に働きます。

不動産投資を今後2件、3件と増やしていく際は手元資金を意識して確保するのが重要です。

変動金利が急上昇した場合、返済額も急激に上昇するのか

上記の通り、変動金利は5年毎に見直しされます。

また金利見直しの上限は最大1.25倍と言うルールがあるため、急激な金利上昇にはなりません。

よって金利上昇後、すぐにキャッシュフローが悪化することはありません。

ただし問題の先送りであるため、急激な金利上昇などが起こった場合は、このルールで守られている間に、繰り上げ返済や物件売却などを対策を検討するのが重要です。

不動産投資ローンの金利は固定と変動どっちにするべき?

不動産投資ローンは借入金利を抑えた方が利回りが良くなるため有利です。

そこでリスクを考えた場合、固定金利、変動金利どちらを選択すべきでしょうか。

固定金利と変動金利の選択

不動産投資ローンを組む際、固定金利と変動金利がありますが、変動金利が一般的となっています。

固定金利の方が金利が高く、変動金利の方が金利が低いのは言うまでもありません。

固定金利は銀行側が金利変動リスクを負い、変動金利は債務者側がリスクを負う仕組み。

不動産投資はひとつの事業ですので、少しでも金利が低い方が有利です。

不動産物件を売却する場合は変動金利が有利

固定金利は金利の変動リスクがありませんが、繰り上げ返済時に違約金が生じる場合があります。

購入した物件を短期で売却する可能性がある場合、違約金が生じない変動金利の方が有利でしょう。

金利上昇リスクは低い

変動金利は5年ルール、1.25倍ルールがあります。

金利が急上昇しても、短期的には返済金額が増えることはありませんので、金利の低い変動金利を採用される投資家が多いようです。

ただし将来的に金利上昇は十分に考えられるリスク。

マンション投資では、優良物件を長く持ち続けるのが基本です。

多少の金利変動で物件売却とならないよう、資金計画を組むべきでしょう。

まとめ

マンション投資において、将来的な金利上昇は十分に考えられるリスクです。

金利上昇は非常に怖いと思われがちですが5年ルール、1.25倍ルールや、この記事で申し上げた対策により、十分に対処可能です。

不動産投資は利回りが重要であることは言うまでもありません。

簡単に固定金利を選択せず、金利上昇への対応を配慮しながら、少しでも有利な変動金利を選択するべきでしょう。

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