マンション投資における火災保険の重要性と選び方のポイントについて

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はじめに

マンション投資では利回りや立地条件などが重要視されますが、実は火災保険の役割は非常に重要です。

「マンション投資も通常の火災保険と同じ補償内容で良いのでは?」

「火災保険で注意する点は?」

「選び方のポイントは?」

という疑問をお持ちではありませんか。

マンション投資は稼働率が重要です。

空室による稼働率低下には家賃保証の保険があるように、万が一の火災に備えて稼働できない期間は火災保険でカバーする必要があります。

リスクを考えると重要な火災保険ですが、あまり詳しく解説されていません。

マンション投資初心者の方は、どの火災保険をどのような基準で選べばよいのかわからない方が多いと思います。

そこで、この記事ではマンション投資における火災保険の重要性と選び方のポイントについて解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めますし、

マンション投資における火災保険の必要性や特約内容などが詳しく理解できる内容となっています。

まずは、ご一読下さい。

マンション投資における火災保険の重要性

初めにマンション投資において火災保険に加入する重要性について解説します。

火災保険に加入すれば、いざという時の損失を限定できますし、場合によっては融資を受けられないこともあるのです。

詳しく説明しましょう。

①火災保険に加入することで損失を限定できる

通常の火災保険であれは、焼失した建物については保険から建築費用が支払われます。

ただしマンション投資の場合、復旧期間中の賃料収入が無くなるため融資の返済不能(デフォルト)に陥るリスクが高くなります。

マンション投資において、このような返済不能リスクを回避し損失を限定できるのが火災保険の重要な役割になります。

②火災保険に加入しないと融資を受けられない

金融機関から融資を受けてマンション投資をおこなう場合、火災保険への加入が必須となります。

金融機関としては、火災などにより融資対象の建物が焼失してしまうと融資の回収が不能となるため、火災保険でリスクを回避する必要があるからです。

マンション投資における火災保険選びのポイント

火災保険を選ぶ際のポイントは下記の4点。

・マンション投資の保険金額は区分所有を修復できる金額に設定する

・保険期間は最短1~最長10年での設定が可能

・必要な補償内容は削らない。

・想定されるリスクと補償内容と保険料のバランスが重要

それぞれ解説しましょう。

ポイント1.マンション投資の保険金額は区分所有を修復できる金額に設定する

マンション投資の火災保険の保険金額は、区分所有であれば部屋内を修復できる金額に設定するのが基本です。

・新築物件の場合は建築費より計算。

・中古物件の場合

新築時の建築費が判明→その建築費に新築年に応じた指数(建築費倍率)をかけて計算。

新築時の建築費が不明→各保険会社が定める新築費単価に建物面積をかけて計算。

ポイント2.保険期間は最短1~最長10年での設定が可能

火災保険は最長10年間の契約が可能です。

補償内容が同じであれば保険期間を10年に設定し保険料を一括で支払うと、1年あたりの保険料が最も安くなります。

またマンション投資の場合は長期投資が基本ですので、最長の10年で契約するのが一般的です。

しかし長期契約を選んでしまうと契約期間中での解約や見直しが出来ませんので、契約前での慎重な検討が必要です。

ポイント3.必要な補償内容は削らない

火災保険はリスクを抑えるために必要不可欠です。

しかし保険料が高くなるからといって必要な補償を削ってしまい、いざという時に保証が受けられないのでは保険の意味がありません。

補償を削って保険料を下げるのではなく、支払いを10年一括払いから年払いに変更すること免責金額を設定し、損害が生じた時に一定金額は自己負担とすることで保険料を抑えることができます。

マンション投資における火災保険は、保険料ではなく補償内容を最優先に選ぶべきでしょう。

ポイント4.想定されるリスクと補償内容と保険料のバランスが重要

火災保険の補償内容を増やしていけばリスクは抑えられますが、その分保険料も高くなります。

リスクへの備えは確実なものにしておきたいですが、保険内容を手厚くし過ぎるとマンション投資不物件の利回りは低下してしまいます。

これから火災保険に加入する方は「想定されるリスク」「補償内容」「保険料」とのバランスを考えて補償内容をご検討下さい。

注意!火災保険は必ず見積もり比較をする

補償内容や保険料は加入する保険会社によって変わりますので、複数の保険会社から見積もりを取り必ず比較検討することをおすすめします。

また「必要な補償が確保できているか」がポイントです。

同じ保険会社・商品でも、借入先金融機関や不動産会社などを通じて加入すると割引が適用され、保険料が安くなるケースもあります。

金融機関や不動産会社から火災保険の提案や指定を受けた場合には、まず必要な補償が確保された内容かを確認したうえで、複数の保険会社で見積もりをおこない比較検討することをおすすめします。

マンション投資向け火災保険でおすすめする保険特約

火災保険の加入時におすすめの特約は、

・家賃補償特約

・施設賠償責任保険

・家主費用特約

の3つです。

特約の内容を見ていきましょう。

家賃補償特約

家賃補償特約とは、建物が火災などにより損害を受け復旧期間中の家賃損失に対して、その期間に得られる予定であった家賃収入分が支払われる特約です。

火災や水災で入居者が住めなくなり、家賃が得られなくなったケースなどに該当します。

家賃補償特約に入っていれば、建物が損害を受けた場合、一定の家賃収入を得ることができます。

家賃補償特約の注意点は、この特約が適用されるのは空室率が5割以下の場合のみです。

空室率が5割以上の場合は適用されませんので、ご注意下さい。

施設賠償責任補償特約

施設賠償責任補償特約とは、建物の安全性の不備が原因で入居者にケガを負わたり、入居者の所有物を損壊した場合に、賠償金に対して保険から支払われる特約です。

駐車場に停めてあった入居者の車に剥がれた外壁が当たって損壊させてしまった場合や、漏水により入居者の家財に損害が生じた場合などに補償が受けられます。

建物の状態を定期的に点検し、必要に応じてメンテナンスすることも重要ですが、万が一に備えて施設賠償責任補償特約を付けておくと安心でしょう。

家主費用特約

家主費用特約とは、自殺や孤独死、また殺人などの犯罪による死亡によって発生する家賃損失に対して保険金が支払われる特約です。

補償内容によっては空室による損失、家賃値引きによる損失および原状回復(リフォーム)や遺品整理にかかる費用まで保証されます。

近年、高齢化が進んでおり孤独死は増加傾向にありますので、加入しておきたい特約です。

まとめ

マンション投資における火災保険は物件購入時の様々な検討の中で後回しにされやすく、提案された火災保険に、そのまま加入、最低限の補償前提での加入となっているケースも少なくありません。

現状の火災保険で必要な補償が確保できているのか、今一度ご確認してみて下さい。

マンション投資の火災保険は通常の火災保険とは異なります。

火災が発生して物件が焼失しても、融資に対する返済は必要ですので家賃補償に関する特約を必ず付けておくべきでしょう。

おすすめする特約は以下の3点です。

・家賃補償特約

・施設賠償責任補償特約

・家主費用特約

マンション投資における火災保険の役割は非常に重要ですが、保険内容を手厚くし過ぎると利回りは低下してしまいます。

しかし必要な補償が確保できていないと火災が起きたときに保険が使用できず、思わぬ出費となる恐れがあります。

これから火災保険に加入する方は「想定されるリスク」「補償内容」「保険料」のバランスを考えて補償内容をご検討下さい。

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