【初心者の方向け】マンション投資における物件の選び方とポイントについて

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はじめに

マンション投資において「物件選び」が最も重要です。

理由は物件より収益が大きく変わるため、物件選択によってマンション投資の成否を左右するからです。

とはいえ、数多くの物件から、どのように物件を選べば良いのか判らない方が多いのではと思います。

・「どのような基準で物件を選ぶのか?」

・「物件購入を決める際の基準はあるのか?」

という疑問をお持ちではありませんか。

不動産会社から勧められた物件を購入するだけでは、収益物件に出会う確率は非常に少ないでしょう。

そこで、この記事ではマンション投資における物件の選び方とポイントについて解説したいと思います。

具体的には

・初心者はおさえておきたいマンション投資における物件選びの重要性

・マンション投資物件を選ぶポイント

 ①エリア(入居者ニーズ)

 ②周辺施設(利便性)

 ③設備・仕様・管理・メンテナンス

 ④実質利回りを必ず確認する

 ⑤自分が借りる立場になった場合、住みたいと思える物件か?

 の順番に紹介していきます。

この記事は5分程度で読めますし、

マンション投資における物件の選び方、その重要性について詳しく理解できる内容となっています。

まずは、ご一読下さい。

初心者が押さえておきたいマンション投資における物件選びの重要性

購入物件により収益は大きく変わるため、マンション投資における物件選びは極めて重要となります。

マンション投資は投資金額も高額となるため、一つの失敗が取返しの付かないことにもなりかねません。

そこで物件選びについては、明確な判断基準のもと慎重に検討する必要があります。

またマンション投資物件選びには複数の選択肢があります。

都心or地方の物件か、また新築or中古など、それぞれの特色もあり投資家の属性や投資スタイルによっても物件の選択対象は変わります。

マンション投資物件を選ぶポイント

マンション投資における物件選びのポイントは下記5点になります。

ポイント1.エリア(入居者ニーズ)

マンション投資は購入する物件のエリアによって、物件利回りが変わります。

都心のマンション物件は物件価格が高額であり、そのため利回りは低い傾向となる一方で、地方マンションは物件価格が比較的低額であり、利回りは高い傾向です。

都心のマンション物件は相対的に高額となりますが、エリア的に入居者ニーズが高く物件価格は落ちにくいメリットがあります。

そのため資産価値は高いのですが、利回りは低いため収益性に課題があります。

地方のマンション物件を購入するメリットは収益性が高いことです。

物件価格は安価傾向であり、初心者には購入しやすい価格帯が多いと思われます。

ただデメリットとして、入居者ニーズは都市部と比べると低く稼働率の問題があります。

また資産価値も低いため、物件売却時の出口戦略にも課題が残ります。

ポイント2.周辺施設(利便性)

<交通の便が良い>

交通の利便性は、マンション投資物件の長期的な安定収入に大きくかかわる重要なポイントです。

最寄り駅から10分以内にあるマンションは、通勤時などの利便性が高いため入居ニーズが高くなります。

また最寄り駅から徒歩2分 or 20分では、マンション物件の魅力は大きく異なります。

最寄り駅を通っている路線数が多かったりターミナル駅に出やすかったりすると、さらに利便性が良いため入居率は高くなる傾向になります。

しかし、そのようなマンション物件は高額であるため、都心部の主要駅近辺エリアは対象から外し最寄りの路線でターミナル駅に出やすいなど、少し視点をずらして物件を探してみると良い物件が見つかるかもしれません。

<周辺環境が充実>

生活圏内に必要な施設の有無も重要です。

コンビニ・ファミレス・ドラッグストア・スーパー・病院・公園などがあることは、生活環境として基本的な要素といえます。

これらの施設の重要度はターゲットとする入居者層によって変わります。

例えば単身者向けのワンルームマンションであれば、近隣にコンビニがある方が良いでしょう。

またファミリー向けマンションであれば、近くに保育園や公園など子育てに必要とされる施設の有無で入居者のお部屋探しは左右されるでしょう。

マンション投資物件のターゲットとする入居者層を考えてリサーチするのもポイントとなります。

ポイント3.設備・仕様・管理・メンテナンス

<設備・仕様>

新築マンションでも設備・仕様が時代に合っていなければ、物件人気は低いでしょう。

最近ではセキュリティに対するニーズが高まっており、オートロックや防犯カメラが設置の有無によっても物件人気は大きく左右されます。

<管理・メンテナンス>

不動産物件の資産価値を維持するには物件の管理体制が大切です。

物件がきちんと管理・メンテナンスされているか、管理人の有無や共同部の状態、管理会社も確認しておく必要があります。

また不動産物件は入居者の有無に関係なく老朽化・劣化していきます。

中古物件を購入するのであれば、共用部分の清潔さや定期点検の実施状況も確認しておきましょう。

築年数の古い物件では、水道管の老朽化やドアの建て付け不具合なども少なくありません。

このような状態の物件では、購入後の修繕費が高額になってしまうケースもあるため注意が必要です。

ポイント4.実質利回りを必ず確認する

「高利回り物件という点だけに注目してしまい想定外の空室や修繕費によって赤字となってしまった」

このようなケースは良く聞かれる話です。

したがって、物件購入前に必ず実質利回りを確認することをおすすめしています。

なお、実質利回りとはマンション経営で必要となる全ての経費を加味して計算した利回りのこと。

実質利回りの計算例を下記に記載します。

・実質利回り(%)=(年間家賃-経費)÷(物件価格+購入時諸費用など)

<計算例>

・実際の家賃80万円/年

・必要経費20万円/年

・物件価格1,000万円

・購入時諸費用100万円

※実質利回りは(80-20万円)÷(1,000+100万円)=約5.4%となります。

上記の通り、判明している経費は全て利回り計算に織り込みます。

また実質利回りでは家賃収入や空室率も極力、実態に近い前提を想定して計算します。

前提条件の精度が高いほど、実質利回りは実際の損益に非常に近くなります。

表面利回りが10%を超えていても修繕費や管理費が高く、実質利回りが数%に落ちる場合もあります。

実質利回りを把握しておかないと、マンション物件購入後に最終的に損失となる場合が多くあります。

労力や時間を要しても、必ず実質利回りを把握してから物件購入の判断をするべきでしょう。

「実質利回り」が物件購入の判断基準の一つになることは間違いありません。

ポイント5.自分が借りる立場になった場合、住みたいと思える物件か?

ここまでエリア・周辺施設・設備・仕様・管理・メンテナンス・実質利回りを確認したうえで、最終判断として、自分が借りる立場となった場合に「住みたいと思える物件」なのかも重要です。

「そのような主観的な考えは参考にならない」と思われるかもしれませんが、大切なポイントです。

物件の外観や雰囲気を見て「自分が住んで見たい。住んでもいい!」と思えるなら、入居者ニーズも高いと言えます。

そう思えず何か引っかかるようであれば、即決せず再検討した方が良いでしょう。

特に不動産会社から紹介される物件は即決せず、気になる点あれば必ず確認するようにして下さい。

まとめ

購入物件により収益は大きく変わるため、マンション投資における物件選びは極めて重要となります。

マンション投資は投資金額も高額となるため、一つの失敗が取返し付かないことにもなりかねません。

そこで物件選びについては、明確な判断基準のもと慎重に検討する必要があります。

マンション投資物件を選ぶポイントは、下記5点です。

①  エリア

②  周辺施設

③  設備・仕様・管理・メンテナンス

④  実質利回り

⑤  自分が借りる立場になった場合、住みたいと思える物件か?

マンション投資物件選びの判断基準で、最も重要なのが「実質利回り」です。

実質利回りを把握しておかないと、マンション物件購入後に最終的に損失となる場合が多くあります。

労力や時間を要しても、必ず実質利回りを把握してから物件購入の判断をするべきでしょう。

実質利回りが物件購入の判断基準の一つになることは間違いありません。

いくら資産価値(エリア、周辺施設、設備・仕様・管理・メンテナンスなど)が高くても、実質利回りが低いようであれば物件購入を避けるべきです。

また物件の外観や雰囲気を見て「自分が住んで見たい。住んでもいい!」と思えるなら、入居者ニーズも高いと言えます。

最終的に物件選びで悩んだ場合は、少しでも自信が持てる物件を選択すべきでしょう。

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