はじめに
マンション投資を始める場合、ほとんど方は金融機関からの融資（ローン）を利用すると思います。
ローンという名を聞くと、通常は頭金を多く入れた方が良いと思う人が多いはず。
マンション投資の場合でも、頭金を多く入れるのが本当に正しいのでしょうか？
少し前までは筆者も、そう思っていました。
実はマンション投資において、頭金は必ずしも必要ではないと知っていましたか？
これからマンション投資を始めるに際して
・「マンション投資を始めるには頭金はどのくらい必要なのか？」
・「頭金を入れるメリットは？」
・「ローンを組む際、頭金を入れる必要はあるのか？」
という疑問をお持ちではありませんか。
この記事ではマンション投資における頭金の必要性について解説したいと思います。
具体的には
・マンション投資を始めるのに頭金は必要か？
① マンション投資では頭金は必ずしも必要ではない
② 頭金以外に必要な初期費用（諸経費）について
③ 自己資金0円でマンション投資をおこなうリスクは？
・頭金を入れるメリット
① 毎月のローン返済負担が軽減される
② ローン審査に通りやすい
③ 金利上昇リスク対策になる
・頭金を入れるデメリット
① 手持ち資金が減ってしまう
② レバレッジ効果が薄れる
③ 頭金を貯めるまでに時間を要するため投資開始時期が遅くなる
この記事は5分程度で読めますし、
マンション投資における頭金の必要性やその意味合いについて理解いただけると思います。
これからマンション投資を始める方には、とても参考になる内容です。
まずは、ご一読下さい。
マンション投資を始めるのに頭金は必要か？
そもそもマンション投資をする上で、頭金は必要なのでしょうか。
ここでは頭金の有無と、それ以外の初期費用について説明した上で、自己資金0円でマンション投資をする場合のリスクについて触れていきます。
マンション投資では頭金は必ずしも必要ではない
結論を先に申し上げるとマンション投資において頭金を入れる必要はありません。
むしろ頭金を多く入れた方が破産などのリスクが高くなります。
その理由について詳しく解説したいと思います
まず頭金とは何でしょうか？
マンション投資を始める場合、物件価格＋諸経費の支払いが必要となります。
購入金額を支払う際、諸経費を除き現金で支払う分を「頭金」と呼んでいます。
物件価格＝頭金＋不動産投資ローンのイメージです。
基本的に不動産投資ローンは購入する物件にしかローンを組めないため、不動産取得に関する諸経費は現金で支払う必要があります。
自己資金を諸経費や頭金で使用した場合、手元資金はほとんど残らないでしょう。
そのためローン支払い開始直後に想定外の支払などが生じた場合、対応できないリスクが高くなります。
よって購入資金は極力ローンで対応して、手元資金を確保しておく方が安心です。
頭金以外に必要な初期費用（諸経費）について
不動産物件取得にともなう諸経費には仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士費用、保険、固定資産税（日割り計算）など数多くあります。
不動産物件価格の約10%程度が諸経費の目安と覚えておくと良いでしょう。
自己資金0円でマンション投資をするリスクは？
借金が多いと破産しそうなイメージがあると思います。
でも良く考えてみると、手持ちの現金を持っていない方が不安ではありませんか？
マンション投資をすると、少なからず想定外のことは起こります。
もし不慮の事故などで現金が必要となった場合、手元に現金が無ければ破産する可能性もあります。
よって手元資金が無い状態でマンション投資を始めるのは非常に危険です。
もし手元に現金が無く急に100万円必要となった場合、どの様な対処方法があるのでしょうか？
すでに借り入れしている銀行からの追加融資は、まず難しいでしょう。
残りの選択肢は少なく、消費者金融などから高い金利でお金を借りるくらいしかありません。
マンション投資の場合、実は借金が多いことより手持ち現金が少ない方がリスクは高くなります。
頭金を入れるメリット
頭金を入れるメリットは下記の3点です。
・毎月のローン返済負担が軽減される
・ローン審査に通りやすい
・金利上昇リスク対策になる
それぞれ解説しましょう。
毎月のローン返済負担が軽減される
頭金を入れることで銀行からの借入金を抑えられるため、毎月の支払額や利息を減らせます。
例1）借入金額3,000万円、金利2%、返済期間35年の不動産投資ローンの場合。
・ボーナス返済なしで毎月の返済額は約10万円です。
例2）頭金500万円、借入金額3,000万円、金利2%、返済期間35年の不動産投資ローンの場合。
・ボーナス返済なしで毎月の返済額は約8万円で、年間約24万円返済額を抑えることができます。
ローン審査に通りやすい
金融機関の立場で考えると頭金が多いほど融資金額は少なくなるので、債務不履行リスクは低減します。
したがって頭金が多いほど、ローン審査に通りやすくなることが頭金を入れる2つ目のメリットです。
将来的にマンション投資の拡大を考えており、2件目以降も不動産投資ローンを組む考えであれば、ある程度の頭金は必要になるでしょう。
ただし頭金を多く入れると手持ち資金は少なくなるため、バランスを考え頭金を決める必要があります。
金利上昇リスク対策になる
金利上昇リスクを考えると頭金を多く入れ、借入金額を少なくした方が安全です。
借入金額が少ないほど、金利上昇の影響も受けにくくなります。
マンション投資は物件の売買差益（キャピタルゲイン）を得ることを目的にする方もいますが、基本的に長期保有による家賃収入獲得を目的とした資産運用が一般的です。
ただし長期運用になるほど金利上昇リスクは高くなりますが、金利上昇した場合でも「5%ルール、125%ルール」がありますので、短期間で毎月の返済金額が急増することはありません。
金利上昇リスクを考えても、ある程度の手持ち資金は確保しておくべきだと考えます。
頭金を入れるデメリット
一方で頭金を入れるデメリットは、
・手持ち資金が減ってしまう
・レバレッジ効果が薄れる
・頭金を貯めるまでに時間を要するため投資開始時期が遅くなる
の3点。
順に解説します。
手持ち資金が減ってしまう
繰り返しになりますが、マンション投資では頭金よりも手持ち資金の方が重要です。
頭金は少なくして、手持ち資金を確保した方が破産リスクは低くなり安全です。
マンション投資をおこなうと、少なからず想定外のことは起こります。
不慮の事故などの場合、手元に現金が無ければ破産する可能性もあります。
手持ち資金は緊急時の保険と考えておきましょう。
レバレッジ効果が薄れる
筆者がマンション投資をおすすめする最大の理由はレバレッジ効果です。
レバレッジとは「テコの原理」のことであり、少ない資金で大きな金額での資産運用が可能となります。
マンション投資で頭金0円、借入金3,000万円の場合、いきなり3,000万円の物件購入が可能です。
これは自分自身の信用を元手に融資を受けるというレバレッジ効果のひとつです。
資産運用は投資金額が大きいほど有利です。
利回り3%の場合、投資額100万円は約3万円ですが3,000万円だと90万円とリターンが大きく違います。
レバレッジ取引にはFX、仮想通貨、先物取引（225、TOPIX、原油、金）など色々な種類があります。
その中でマンション投資は価格変動が小さく安定的な収益を狙えるのが特徴です。
リーマンショック時でも家賃価格については、大幅な値下がりは見られませんでした。
またFXや仮想通貨で収益を得るには将来の価格を的中させる必要があります。
一方、マンション投資は現状分析が重要であり、不動産投資に関する勉強や経験を積み上げるほど成功確率が高くなる資産運用です。
したがってマンション投資は有効なレバレッジ投資なのですが、頭金を入れるほど、そのレバレッジ効果は薄まってしまいます。
頭金を貯めるまでに時間を要するため投資開始時期が遅くなる
ある程度の頭金を蓄えてからマンション投資を始めようと考える人が多いようです。
頭金を入れた方が毎月の返済額やローン審査では有利になりますが、資金を貯めるまで時間を要します。そのため目の前に優良物件があっても見過ごしてしまう可能性もあります。
マンション投資の成否は購入物件のウエイトが高いため、優良物件があれば頭金無くても投資を始めるくらいで考えていた方が良いと考えます。
まとめ
マンション投資では頭金を少なくして、手持ち資金を確保した方が破産リスクは低くなり安全です。
頭金を入れない方が良い理由は大きく3点あります。
① 手持ち資金が減ってしまう
不慮の事故などで資金が必要となった場合、手元に現金が無ければ破産する可能性もあります。
よって手元資金が無い状態でマンション投資を始めるのは非常に危険です。
マンション投資の場合、借金が多いことより手持ち現金が少ない方がリスクは高くなります。
② レバレッジ効果が薄れる
マンション投資はレバレッジ投資に適した資産運用です。
よって頭金は入れずレバレッジ効果を最大限活用すべきでしょう。
③ 頭金を貯めるまでに時間を要するため投資開始時期が遅くなる
頭金を貯めるまでには時間を要します。
そのため目の前に優良物件があっても見過ごしてしまう可能性もあります。
マンション投資の成否は購入物件のウエイトが高いため、優良物件は逃さないようにしましょう。
これまで述べてきた通り、ローンを組む際は頭金を多く入れた方が良いと思っている方は多いはずです。
マンション投資における最大のリスクはキャッシュフローが廻らないこと。
よって手元資金が無い状態でマンション投資を始めるのは非常に危険です。
またマンション投資はレバレッジ投資に適した資産運用です。
この記事を読んでいる読者はマンション投資により、大きく資産を増やせる可能性があります。
色々な投資の中でマンション投資に興味を持った方は是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
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