マンション投資は本当に節税になるのか?その仕組みについて解説!

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はじめに

「マンション投資物件は節税になります」という話を聞いたことはありませんか?

節税対策になると聞いて、マンション投資を始めようと考えている方も多いのではないでしょうか。

しかし、どのような仕組みで節税できるのかよく分からず、

「マンション投資は本当に節税になるの?」

「節税できるのであれば、その仕組みを知りたい」

と考えている方は多いのではないでしょうか。

この記事では

「マンション投資は節税になるのか?また節税対策となる仕組み」

について解説したいと思います。

具体的には

・マンション投資は本当に節税になるのか?

① 結論:皆さんが考えているほど節税にはならない

② マンション投資が節税となる仕組み

③ 実際に節税効果があるのかシミュレーションした結果

・マンション投資に減価償却を使えば節税になるのか?

・節税目的でのマンション投資は避けるべき

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めますし、

これから節税目的でマンション投資を始めようか悩んでいる方への参考になればと思います。

まずは、ご一読を!

マンション投資は本当に節税になるのか?

始めに、マンション投資は本当に節税効果があるのかどうかを検証しましょう。

結論:皆さんが考えているほど節税にはならない

「マンション投資は節税になります」とのセールストークを良く聞きますが、結論から言うと節税効果があるのはマンションを購入した1年目ぐらいです。

「会社員の方がマンション投資を始めると、給与所得とマンション投資に係る経費とが相殺されて税金が返ってくる」といったイメージがあるのではないでしょうか。

しかし実際は違って、給与課税所得とマンション投資による赤字額との相殺となります。

マンション物件を購入した1年目は不動産取得税や登録免許税など多くの諸経費が必要であり、赤字額が大きくなる傾向です。

不動産取得に関する諸経費は物件価格の約7~10%程度と言われています。

【マンション物件購入に係る諸経費】

① 不動産取得税

② 登録免許税

③ 司法書士報酬

④ 不動産投資ローン手数料・保証料

⑤ 火災・地震保険など

よってマンション購入した初年度は節税効果は高くなりますが、2年目以降は経費が大幅に減少するため節税効果はあまり期待できません。

マンション投資が節税となる仕組み

会社員の方がマンション投資を始める場合で解説します。

マンション投資が赤字の場合、会社員で納税している所得税と住民税が戻ってくる可能性があります。

【表1:年収700万円の場合】

年収700万円
給与所得控除180万円
社会保険料控除100万円
基礎控除38万円
各種控除5万円
課税所得377万円

課税所得は年収700万円-控除323万円=377万円

納税額合計は約69万円(所得税:約32万円+住民税:約37万円)です。

会社員で年収700万円の方は約69万円を納税しています。

仮にマンション投資が約380万円以上の赤字であれば、給与所得に対する納税額は0円になります。

380万円の赤字を出して、納税額の約69万円が戻っても合計ではマイナスです。

したがってマンション投資で赤字の場合、節税効果が得られるということになります。

実際に節税効果があるのかシミュレーションした結果

マンション投資は節税効果があるのか検証してみました。

【①年収700万円の場合】

課税所得は上記表1より、約377万円。

納税額合計は約69万円です。

【②不動産収入が▼100万円赤字の場合】

課税所得は約277万円となり、納税額合計は約45万円(所得税:約18万円+住民税:約27万円)です。

節税効果は①約69万円-②約45万円=約〇24万円となります。

節税効果〇24万円のために、マンション投資で▼100万円の赤字を出すのは本末転倒です。

マンション投資を開始した初年度は様々な経費が必要となるため赤字になりやすく節税効果は高いですが、2年目以降は経費が大幅に減少するため節税効果は期待できません。

また節税効果あっても、毎年赤字であるマンション物件に投資する価値はないと言えます。

マンション投資に減価償却を使えば節税になるのか?

減価償却とは、保有している資産が時間経過と共に価値が減っていく財務会計の考え方です。

新車の場合だと、最短で6年と償却期間は法律で決められています。

・新車:6年

・木造戸建て:22年

・鉄骨建物:34年

・RC構造建物:47年

減価償却の目的は税金のコントロールです。

収入や事業利益が多いほど、納税は高額となります。

利益を減らすには経費(車購入・設備投資など)を増やす必要があるのです。

減価償却には定額法と低率法がありますが、新車600万円で定額法の場合、毎年100万円の償却になります。

仮に新車価格が600万円の場合、その資産価値は毎年100万円減少します。

【表2:新車を購入した場合の減価償却(定額法)】

 1年後2年後3年後4年後5年後6年後
減価償却▼100万円▼100万円▼100万円▼100万円▼100万円▼100万円
残価500万円400万円300万円200万円100万円0万円

会社員で年収700万円の所得・住民税率は約30%です。

マンション投資で毎年100万円の利益が出ている方は約30万円の納税が必要です。

マンション投資での利益を新車を600万円で購入して、毎年100万円を減価償却で相殺した場合、30万円×6年=約180万円の節税となります。

冷静に考えてみて欲しいのですが▼600万円で新車を購入して〇180万円の節税効果は本当にお得なのでしょうか。

減価償却のために無駄なものを買うのは全くおすすめできません。

また減価償却で注意すべき点は資産価値がゼロになった車を600万円で売却した場合、その売却益は所得とみなされます。

この場合、年収700万円+マンション投資利益100万円+車売却益600万円で合計1,400万円の所得となり累進課税だと税率約40%となりますので、節税効果以上の税金を支払うことになります。

減価償却は税金をコントロールするには良い手法ですが、物件売却時の出口戦略には注意が必要です。

節税目的でのマンション投資は避けるべき

繰り返しになりますがマンション投資における節税効果には、給与課税所得とマンション投資の赤字額との相殺が必要になります。

したがって節税目的でマンション物件購入するのではあれば、赤字物件を購入することになります。

その様な物件に投資する価値は全くありませんので、節税目的でのマンション投資は避けるべきでしょう。

まとめ

今回は、マンション投資の節税効果について解説しました。

節税効果があるのはマンション物件購入の1年目であり、それ以降は効果を望めません。

また、減価償却する場合も余計に税金を支払わなくてはならないケースにつながる点に注意しましょう。

節税はあくまでもマンション投資による副産物であり、節税目的でマンション投資を開始するのはおすすめしません。

反対に、これから利益を増やすために不動産投資を考えている方は、マンション投資で活用できる節税制度を押さえておき、節税効果を高められるようにするのが良いでしょう。

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