マンション投資における出口戦略の重要性と売却のタイミングや注意点について説明します

スポンサーリンク
スポンサーリンク

マンション投資における出口戦略の重要性と売却のタイミングや注意点

マンション投資において意外に知られていないのが「出口戦略」です。

不動産投資をする方は、利回りのことばかりを考えて出口戦略のことは軽視しがち。

しかし出口戦略は非常に重要です。

マンション投資において物件売却≒出口戦略と呼んでいます。

マンション投資は物件購入したら終わりではありません。

収益率の高い物件でも、いずれは老朽化により家賃・入居率低下による採算が悪化が避けられないため、物件を手放す時期が必ずやって来ます。

売却時期を計画的に考えておかないと、最終的な物件売却で大幅な赤字となり、これまでの家賃収入による利益が全て吹っ飛んでしまうことにもなりかねません。

これからマンション投資を始めようと考えている方や、すでに投資を始めている方で

・出口戦略って何が重要なの?

・出口戦略の意味を教えて欲しい?

・物件売却のタイミングや注意点を知りたい?

このような疑問をお持ちではありませんか。

そこで、この記事では

「マンション投資における出口戦略や売却のタイミングと注意点」

について解説したいと思います。

具体的には

①マンション投資における出口戦略とは?

②マンション投資物件の最適な売却タイミング

③マンション投資物件を売却する際の注意点

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めますし、

出口戦略は利回りと同じくらい重要ですので、是非この機会に理解されることを推奨します。

まずは、ご一読下さい。

マンション投資における出口戦略とは?

はじめにマンション投資の出口戦略について概要を解説した上で、具体的な戦略の立て方をお伝えします。

マンション投資における出口戦略の重要性について

マンション投資において「出口戦略」は非常に重要です。

出口戦略について知らない方は結構多いのではないでしょうか。

まずマンション投資を始めるためには不動産物件を購入する必要があります。

順調に収益が出始めている場合、誰もがこのマンション物件を保有し続けたいと思うでしょう。

しかしマンション物件は所有期間が長期になるほど、建物の劣化による修繕費増加や家賃・入居率の低下により採算は悪化します。

そのため保有している不動産物件を手放す(=売却)時期が必ずやって来ます。

マンション投資における出口戦略とは、保有している物件を手放すタイミングや売却価格などについて事前に決めておくことを意味します。

マンション投資の成否を決める出口戦略

マンション物件の売買は流動性が低いため、売却したい時にすぐに売れる訳ではありません。

事前に売却準備をしておき、売却しても損にはならない売却価格などを決めておく必要があります。

毎月の家賃収入で利益を稼いでいる物件でも、最終的な売却価格次第ではトータルでマイナスとなる場合もあります。

よって物件の収益悪化が表面化する前に極力高値で売却できるように将来を想定した出口戦略が必要となるのです。

このように出口戦略は非常に重要であり、マンション投資は最終出口である物件売却までが思惑通りに進んで、はじめて成功したと言えるのです。

出口戦略は購入前に決めておくべき

また出口戦略はマンション物件購入前に決めておくべきです。

つまり出口戦略を策定してから、その戦略が成り立つ物件であれば購入を検討するのが正しい流れです。

マンション物件を売却する場合、査定価格は物件の管理状態よりも立地条件の方が大きく影響します。

駅からの距離や周辺施設など立地条件が良ければ査定価格が高くなる可能性があります。

マンションの内装などは購入後も変更は可能ですが立地は変更が効きません。

購入前に出口戦略まで考えて物件を選択することが出口戦略を成功させるポイントになります。

マンション投資物件の最適な売却タイミング

マンション売却には適したタイミングがあります。

ここでは具体的な3つのタイミングを解説しましょう。

1.短期譲渡から長期譲渡に切り替わる時

個人でのマンション投資で物件を売却する場合、短期と長期で税金が大きく異なります。

・長期譲渡所得の場合(所有期間が5年超)・・・譲渡所得に対して税率は約20%

・短期譲渡所得の場合(所有期間が5年以下)・・譲渡所得に対して税率は約39%

短期譲渡は長期譲渡と比較すると、税金の負担が約2倍近くに増えます。

したがって短期(所有期間が5年以下)での物件売却は避け、最低5年以上は家賃収入で収益を狙えるマンション物件を検討すべきです。

またマンション物件を売却する際は所有期間に注意が必要です。

所有期間を計算する基準日が1月1日になっています。

例として、2016年4月1日に購入した物件を2021年11月1日に売却したとします。

基準日は1月1日ですので、この場合の所有期間は2016年4月1日〜2021年1月1日までの4年9ケ月が所有期間となるため短期譲渡の課税対象となります。

2.多額の費用が発生しそうな時(キャッシュフローの減少)

マンション物件の場合、通常は10~20年毎に大規模修繕をします。

この大規模修繕のために、修繕積立金という費用が必要になります。

修繕積立金は築10~15年のタイミングで値上がりすることが多く、大規模修繕前のタイミングで売却するのはよくあるパターンです。

またマンション投資の場合、所有期間が長くなると毎月の収支がマイナスに転じる場合があります。

築年数が増えるにつれ管理費や修繕費が増加したり、統計的には毎年約1%程度、家賃が下がると言われていることが要因です。

マンション購入時は収支黒字でも、築年数が増すにつれ赤字に転落する物件は少なくありません。

毎月のキャッシュフローを必ず確認して、中長期の収支予測をしておくことが重要です。

もしキャッシュフローが赤字に転落しそうな場合、できるだけ早めに状況を把握し物件売却に向けて動きだせる準備をしておきましょう。

3.売却金額が購入金額を上回る時

「購入時よりも高く売れる」というのは物件売却としては理想です。

建物は新築時をピークに資産価値は下がり続けるため、土地の価値が高騰しない限り難しいでしょう。

ただし近年では大都市圏の人気物件では購入時よりも高く売れるといった事象が現実的に起きています。

マンション投資物件を売却する際の注意点

売却すべきタイミングについてお伝えしましたが、すぐに売却せずにチェックしておくべきこともあります。

マンション売却時の注意点を5つ解説します。

注意点1:ローン残債を把握する

マンション物件を売却する際、ローン残債額には注意が必要です。

基本的にローン残債は売却金額で清算しますが、売却金額以上のローンの残債が有る場合、残債全てを完済できないため物件の抵当権を抹消できず売却できません。

手持ちの資金で不足分を全額支払うか、またローン保証会社との交渉により月々の返済額を決めて、売却後も返済継続するのか、とちらかの対応が必要になります。

こうした状況を避けるためには、ローンの残債を確認しておき、予定する売却金額でローン残債の返済が可能なのか把握しておきましょう。

注意点2:売却価格は複数社から見積もりを取る

マンション物件を売却する場合、売主と買主の間に不動産仲介会社を通すのが一般的です。

売主と買主で直接売買も可能ですが、不動産仲介会社を経由した方がスムーズに売買できるでしょう。

また不動産仲介会社は、あなたが保有している物件価値を査定してくれます。

この時、見積もりは必ず複数社から取るようにして下さい。

複数の不動産仲介会社へ見積もりを依頼することで、おおよその市場価格を把握でき、できるだけ高値で売れそうな会社へ売却を依頼できます。

注意点3:満室状態のときに売却する

物件の売却価格を少しでも高くするポイントとして「利回り」があります。

買主側の立場として、収益を獲得するために少しでも利回りの高い物件を選ぶ傾向にあります。

利回りを高めるためには入居率を上げることは重要です。

満室状態の時であれば価格交渉も有利に進められ、査定価格も高くなる傾向にあります。

注意点4:定期的に物件のメンテナンスを行う

マンションの資産価値を維持するためには長期修繕計画は大切です。

マンション修繕工事やメンテナンスの内容と周期、費用などのシュミレーションが適切に行われていれば、資産としてのマンション価値は高値を維持できます。

実際、購入時のローン契約においては長期修繕計画も検討材料として重要視されます。

注意点5:売却までの期間・スケジュールを把握しておく

マンションの売却には、4ヶ月~半年ほどの期間かかるのが一般的です。

これは平均的な期間であり遅ければ1年以上、売れない場合もあります。

マンション物件は流動性が低く、すぐに売却できる訳ではありません。

よって売却までは時間を要するため、期間・スケジュール策定は前広且つ計画的に進める必要があります。

<売却までの必要期間(粗)>

①査定~媒介契約締結:約1~2週間

②売却活動~価格交渉:約1~3ケ月

③売買契約~物件引き渡し:約1~2ケ月

まとめ

マンション投資において「出口戦略」は非常に重要です。

マンション物件は所有期間が長期になるほど、建物の劣化による修繕費増加や家賃・入居率の低下により採算は悪化します。

そのため保有している不動産物件を手放す(=売却)時期が必ずやって来ます。

マンション投資における出口戦略とは、保有している物件を手放すタイミングや売却価格などについて事前に決めておくことを意味します。

毎月の家賃収入で利益を稼いでいる物件でも、最終的な売却価格次第ではトータルでマイナスとなる場合もあります。

このように出口戦略は非常に重要であり、マンション投資は最終出口である物件売却までが思惑通りに進んで、はじめて成功したと言えるのです。

コメント

タイトルとURLをコピーしました