マンション売却時に必要となる税金・経費と知っていると役立つ削減方法

マンション売却時に必要となる税金・経費と知っていると役立つ削減方法

マンション売却時に必ずかかる税金・経費などを具体的に知っている方は意外に少ないと思います。

自分もそうでしたがマンション投資を始める時は物件購入のことばかり調べていましたが、売却時のことは勉強せず後回しにしていました。

そのため何も知らずマンションなどを簡単に売却してしまうと余計な税金を払ってしまったり、削減できる経費も出来なくなったりします。

これからマンション投資を始めようと考えている方や、すでにマンション投資を始めている方で

・マンション売却時にかかる税金・経費を知りたい？

・売却に伴う税金はどのくらいなのか？

・節税や経費削減に関する情報を知りたい？

このような疑問をお持ちではありませんか。

そこで、この記事ではマンション売却時に必要となる税金・経費や削減方法について解説します。

具体的には

①マンション売却時に必要な税金・経費について

・売却時に必ずかかる印紙税と登録免許税

・売却益にかかる譲渡所得税と具体的な計算方法

・仲介手数料などの経費も必要

②税金・経費を安くする方法

・譲渡所得には短期譲渡と長期譲渡がある

・仲介手数料を安くする方法

の順番に解説したいと思います。

この記事は5分程度で読めます。

マンション投資では保有している物件を必ず売却する時期が来ます。

その時に税金・経費の種類、また削減方法を知っているだけで大きな差が生じます。

是非この機会に詳しく勉強してみてはいかがでしょうか。

まずは、ご一読下さい。

マンション売却時に必要な税金・経費について

始めにマンションの売却時にかかる費用を解説します。

・印紙税

・登録免許税

・譲渡所得税

・仲介手数料

それぞれ見ていきましょう。

売却時に必ずかかる印紙税と登録免許税

マンション売却時に必要となる税金は大きく2種類あります。

①売却時に必ずかかる税金・・・印紙税と登録免許税

②売却益が生じた時にかかる税金・・・・譲渡所得税

マンション売却時には印紙税と登録免許税は必ず必要になります。

印紙税とは？

不動産の売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金のことです。

印紙税の金額は売買契約した金額によって変わります。

登録免許税とは？

不動産の名義変更にかかる税金になります。

マンションを売却する場合、物件の名義は持ち主から買主に変更となります。

持ち主の名義を変更する際に支払う税金が登録免許税です。

登録免許税は売主・買主の両方に支払い義務がありますが、売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。

抵当権抹消登記とは物件購入を金融機関からローンで借り入れている場合、その物件の抵当権（万が一返済が滞ったときの土地や建物を担保にする権利）はローンを組んだ金融機関が保有しています。

物件を売却する際は、その抵当権を外す手続きが必要となります。

登録免許税の金額は、抵当権抹消登記だと不動産1件につき1,000円です。

マンションの場合は建物と土地は別々に登録免許税がかかるため合計2,000円となります。

印紙税と登録免許税は金額こそ小さいですが、マンション売却時に必ずかかる税金として覚えておきましょう。

売却益にかかる譲渡所得税と具体的な計算方法

マンションを売却して購入価格より高く売れた場合は売却益が生じます。

その売却益にかかる税金が譲渡所得税です。

正確には所得税＋住民税＋復興特別消費税の合計を総称して「譲渡所得税」と呼んでいます。

譲渡所得税の具体的な計算方法は下記となります。

【表1：譲渡所得税内訳】

・税率は短期譲渡と長期譲渡で大きく違います。

（計算例）

短期譲渡の場合：売却益500万円×（所得税30%＋住民税9%＋復興特別消費税0.630%）≒約198万円

長期譲渡の場合：売却益500万円×（所得税15%＋住民税5%＋復興特別消費税0.315%）≒約102万円

短期譲渡と長期譲渡では納税額が大きく違ってきます。

短期譲渡と長期譲渡の違いについては後述で解説します。

仲介手数料などの経費も必要

またマンション物件の売却を不動産会社に仲介をお願いした場合、仲介手数料が必要となります。

仲介手数料は法律で上限が決められていますが、ほとんどの不動産会社は手数料上限で請求してきます。

仲介手数料は下記計算式で算出されますが物件価格が高いほど、仲介手数料も高くなります。

・仲介手数料上限→物件価格×3%＋6万円（税別）

税金・経費を安くする方法

マンション売却にかかる費用について見てきましたが、なるべく負担を減らすにはどうすれば良いのでしょうか。

ここでは売却時のコストをなるべく方法として、下記の2点を紹介します。

・長期譲渡を狙う

・仲介手数料を抑える

それぞれ解説しましょう。

譲渡所得には短期譲渡と長期譲渡がある

マンションを売却して売却益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。

物件の保有期間により、譲渡所得税の税率が大きく変わるため注意が必要です。

短期譲渡と長期譲渡の違い

・短期譲渡所得の場合（所有期間が5年以下）・・譲渡所得に対して税率は39.630%

・長期譲渡所得の場合（所有期間が5年超）・・・譲渡所得に対して税率は20.315%

短期譲渡は長期譲渡と比較すると税率は大幅に高くなり、納税額は約2倍近くまで増加します。

よって短期（所有期間が5年以下）での物件売却は基本避けるべきであり、最低5年以上は家賃収入で収益を狙い、物件保有期間が5年以上経過してから売却をするのが譲渡所得税を抑えるポイントになります。

またマンション物件を売却する際は保有期間のカウント方法にも注意が必要です。

保有期間を計算する基準日が1月1日となっています。

例として、2016年4月1日に購入した物件を2021年11月1日に売却したとします。

基準日は1月1日ですので、この場合の所有期間は2016年4月1日〜2021年1月1日までの4年9ケ月が所有期間となるため短期譲渡の課税対象となります。

わかりやすく説明すると、お正月「1月1日」を6回迎えた不動産物件は長期保有となります。

仲介手数料を安くする方法

マンションを売却する際、買主を探すために不動産会社に仲介をお願いする場合があります。

この時に支払う手数料が仲介手数料になります。

仲介手数料の上限は法律で決まっており不当に請求されることはありませんが、物件価格が高額の場合、仲介手数料も高くなります。

（計算例）

・物件価格5,000万円の場合→仲介手数料は物件価格×3%＋6万円（×消費税）≒約156.6万円

仲介手数料を削減する方法として、不動産会社や買取専門会社に直接買い取ってもらう方法があります。

不動産会社や買取専門会社に物件を買い取ってもらった場合、仲介手数料はかかりません。

また不動産会社や買取専門会社での買取であれば、買主を探す必要がなく物件売却までを早期に完了させられるメリットもあります。

マンションを少しでも高額に買い取ってもらうには、必ず複数社から見積りを取り比較検討をして下さい。

まとめ

マンション売却時に必ずかかる税金は印紙税と登録免許税です。

マンションを売却して購入価格より高く売れて売却益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税には短期譲渡と長期譲渡があり税率が大きく違うため売却時には注意が必要です。

またマンション物件を売却する際は所有期間のカウント方法にも注意が必要です。

マンション物件の売却を不動産会社に仲介をお願いした場合、仲介手数料が必要となります。

仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、物件価格が高いほど仲介手数料も高くなります。

仲介手数料を削減する方法として、不動産会社や買取専門会社に直接買い取ってもらう方法があります。

不動産会社や買取専門会社に物件を買い取ってもらった場合、仲介手数料はかかりません。

マンション売却時には税金・経費が必要になります。

税金・経費の種類、削減方法を知っているだけで大きな差が生じます。

今後マンション売却をお考えの方は、これを機会に勉強をおすすめします。